Anlageobjekte kaufen – die 10 wichtigsten Tipps und Tricks

anlageobjekte kaufen

Ein Anlageobjekt verspricht eine langfristige Rendite. Es soll ein konstanter Geldfluss erzielt werden. Im besten Fall wächst das Girokonto beständig und sicher an. Bei Immobilien erfolgt das Einkommen durch die Mietzahlungen. Alles läuft passiv und mit wenig Aufwand ab. Trotzdem lauern einige Fallstricke bei der Kapitalanlage in Wohnungen und Häusern. Wer Anlageobjekte kaufen möchte, profitiert erheblich von den folgenden Tipps!

1. Nutzen Sie das Vergleichswertverfahren

Kaufen Sie niemals blind eine Immobilie. Ich betone diesen Punkt, da manche Sparer voreilige Spontankäufe tätigen. „Mein Makler hat mir ein fantastisches Renditeobjekt angeboten!“, bekomme ich häufig zu hören.

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Leider handelt es sich meist um durchschnittliche Immobilien. Der Makler möchte sich eine schnelle Provision sichern. Wenn Sie solche Anlageobjekte kaufen, zahlen Sie womöglich einen überhöhten Preis.

Deshalb sollten Sie zuerst einen fairen Kaufpreis ermitteln. Das geht am besten mit dem Vergleichswertverfahren. Wie es der Name schon sagt, vergleichen Sie ähnliche Immobilien miteinander.

Hier finden Sie rentable Renditeobjekte:

  • ImmobilienScout24
  • Immonet
  •  Immowelt
  • Anzeigen in der Zeitung
  • Schwarzes Brett am Rathaus
  • eigenes Gesuch aufgeben

Suchen Sie nach Immobilien, die in Lage, Ausstattung und Zustand übereinstimmen. Notieren Sie sich die Angebote, um eine Preisspanne zu erhalten, sobald Sie Anlageobjekte kaufen. Gehen alle Wohnungen unter 160.000 Euro sofort weg, sollten Sie bei einem Wohnobjekt für 145.000 Euro einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dann könnte es sich um ein Schnäppchen handeln.

Bewahren Sie immer einen klaren Kopf. Eventuell ist die Wohnung deshalb so günstig, da sich der neue Eigentümer an einer teuren Sanierung beteiligen muss.

2. Sparen Sie sich Eigenkapital an

Ein hohes Eigenkapital ist beim Immobilienkauf von Vorteil. Die Banken gewähren bessere Konditionen, wenn Sie mindestens fünf Prozent der Kaufsumme mitbringen. Am besten ist ein Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 30 Prozent. Kostet die Wohnung 150.000 Euro, sollten es 15.000 bis 45.000 Euro an Eigenkapital sein, wenn Sie Anlageobjekte kaufen.

Info: Es existieren auch sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen. Dabei handelt es sich um Vollfinanzierungen, bei denen Ihre Bank die kompletten Kaufkosten inklusive der Nebenkosten übernimmt.

Da das Kreditinstitut ein gewisses Risiko eingeht, ist mit höheren Zinsen zu rechnen. Außerdem wird ein entsprechendes Gehalt vorausgesetzt.

Halten Sie einen Teil Ihres Eigenkapitals zurück. Eventuell fallen unerwartete Nebenkosten wie Reparaturen an. Besitzen Sie eine finanzielle Reserve, müssen Sie kein weiteres Darlehen aufnehmen.

Versuchen Sie zusätzliches Kapital zu gewinnen, indem Sie Lebensversicherungen verkaufen. Aktien und sonstige Wertpapiere eignen sich ebenfalls als kurzfristige Geldspritze. Allerdings sollte der Verkauf zu einem sinnvollen Zeitpunkt erfolgen und nicht das Sparguthaben der Kinder betreffen.

3. Denken Sie an die Erwerbsnebenkosten

Um Anlageobjekte zu kaufen, sollten Sie eine Finanzplanung aufstellen. Die Immobilie muss zu Ihrem Geldbeutel passen. Dabei sind die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen.

Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5 %)
  •  Maklerprovision (3,57-7,14 %)
  • Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %)

Insgesamt können die Nebenkosten bis zu 15 % gemessen am Kaufpreis betragen! Das ist nicht unrealistisch: In Berlin liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,0 Prozent. Es ist eine Maklergebühr von 7,14 % üblich.

Mit den Notarkosten kommt ein Wert von etwa 14 % heraus. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro betragen die Kaufnebenkosten stolze 35.000 Euro. Da schmelzen selbst größere Ersparnisse wie 50.000 Euro schnell dahin.

Tipp: Die Maklergebühr ist frei verhandelbar. Befindet sich ein Objekt länger auf dem Markt, können Sie mit dem Makler feilschen.

Für begehrte Immobilien schlagen Sie eine zügige Zahlung vor. Einige Makler kommen Ihnen tatsächlich bei der Provision entgegen.

4. Lage ist Trumpf

Ein guter Standort ist das wichtigste Kriterium. Wenn Sie Anlageobjekte kaufen, steht die Lage an erster Stelle. In beliebten Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München vermietet sich eine Wohnung fast von selbst. Die Mieter gehen einige Kompromisse ein, um überhaupt eine Immobilie zu finden.

Dagegen ist in ostdeutschen Dörfern mit einem längeren Leerstand zu rechnen. Am Ende müssen Sie die Miete reduzieren, was die positive Renditeberechnung ruiniert. Womöglich zahlen Sie für dieses Objekt drauf. Bevor ich nach Immobilien suche, entscheide ich mich zuerst für eine Gegend.

Tipps zur Standortwahl:

  • Auch nach 20 Uhr muss ein Bus oder Zug fahren.
  • Bis zur Innenstadt sollten es höchstens 25 Minuten sein.
  • Industrielärm und Luftverschmutzung sind große Minuspunkte.
  • Es sollten Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sein.
  • Grünflächen und Parks gelten als toller Bonus.
  • Eine ruhige Nachbarschaft wird von den meisten Mietern bevorzugt.
  • Suchen Sie nach einer Immobilie, die zum sozialen Milieu der Nachbarschaft passt. Wohnen vorwiegend Familien im Viertel, ist eine Wohnung mit Garten von Vorteil. Studenten hingegen bevorzugen kleinere 1-Zimmer-Wohnungen oder WG-taugliche Renditeobjekte.
  • Die Stadt, in der Sie Anlageobjekte kaufen, sollte mindestens 20.000 Einwohner besitzen.
  • Achten Sie auf einen stabilen Arbeitsmarkt. Schließt eine größere Fabrik, sind weniger Wohnungen notwendig, da die Menschen umziehen.

Analysieren Sie die erzielbare Miete. Einige Makler weisen zu hohe Beträge aus. Hierfür gehen Sie auf Mietportale wie ImmobilienScout24 und WG-Gesucht.de. Dort schreiben Sie vergleichbare Immobilien heraus.

Prüfen Sie nach, wie schnell die einzelnen Objekte zu welchem Preis vermietet werden. Gehen 40 qm große Wohnungen für 600 Euro kalt sofort weg, können Sie auch mit dieser Summe rechnen. Allerdings sollten es wenigstens 10 Immobilien sein, damit das Ergebnis auch wirklich aussagekräftig ist.

5. Überzeugen Sie sich persönlich von der Gegend

Jeder Eigentümer hebt die Vorteile seiner Immobilie hervor. Auf die Nachteile geht kaum jemand ein. Das ist eine simple Verkaufstaktik. Stellen Sie sich darauf ein, wenn Sie Anlageobjekte kaufen. Fragen Sie den Verkäufer nach Bildern.

Arbeitet er mit einem Fischaugenobjektiv, versucht er ein kleines Zimmer größer erscheinen zu lassen. Solche Aufnahmen erkennen Sie an runden Wänden.

Ein Verkäufer möchte sein Produkt im besten Licht erstrahlen lassen.

Das ist völlig normal, schließlich geht es um hohe Summen. Deshalb würde ich das Umfeld ablaufen und die Gegend persönlich erkunden. Wie lange dauert es bis zum Supermarkt?

Wann fährt der nächste Bus ins Stadtzentrum? Gibt es einen fußläufig erreichbaren Park zur Erholung? Wie verhält es sich mit der Lärmbelastung? Beantworten Sie alle Fragen möglichst ehrlich, da Sie nur attraktive Anlageobjekte kaufen möchten.

Bitten Sie die Nachbarn um ein kurzes Gespräch. In einem Mehrfamilienhaus sind die Leute ständig am Kommen und Gehen. Erkundigen Sie sich, wie es ihnen im Haus gefällt und ob es irgendwelche Kritikpunkte gibt. Viele Anwohner äußern ihre Kritik durchaus offen, da sie sich positive Änderungen erhoffen.

6. Führen Sie einen Konditionsvergleich durch

Es muss ein neuer Fernseher her. Hierfür werden Tests gelesen und Preisvergleiche durchgeführt. Schlussendlich spart sich der Verbraucher überwältigende 40 Euro ein. Beim Baukredit hingegen entscheidet sich der Sparer für das erstbeste Angebot seiner Hausbank.

Das ist keine clevere Strategie. Wer Anlageobjekte kaufen möchte, sollte die Ausgaben möglichst gering halten. Die Finanzierung zählt zu den größten Kostenpunkten. Fallen die Zinsen um 0,5 % niedriger aus, sind bis zu fünfstellige Einsparungen möglich. Mit diesem Geld können Sie sich sehr viele Fernseher kaufen.

Achten Sie beim Kreditvergleich auf folgende Punkte:

  • Eigenkapital
  • Sollzinsbindung (während dieser Zeitspanne bleibt die Verzinsung gleich, es ist eine Zinsbindung von 10-15 Jahren zu empfehlen)
  • effektiver Jahreszins (einige Banken werben mit günstigen Sollzinsen, darin sind aber keine Nebenkosten enthalten, deshalb ist der Effektivzins als Kostenpaket zu bevorzugen)
  • Tilgung (in einer Niedrigzinsphase sollten es mindestens 2-3 % sein)
  • kostenfreie Wechsel der Tilgungsrate (damit können Sie auf unerwartete Lebensumstände reagieren, bei einer Lohnaufstockung erhöhen Sie z. Bsp. die Tilgung)
  • Sondertilgungen (erhalten Sie einen Gehaltsbonus, können Sie das Geld als Sondertilgung einzahlen)

7. Checken Sie die Qualität der Immobilie

Eine günstige Immobilie in Bestlage ist ein Hauptgewinn. Doch Sie dürfen den Gebäudezustand nicht außer Acht lassen. Sonst wird Ihre Rendite durch teure Sanierungen geschmälert.

Info: Besitzen Sie eine Wohnung innerhalb eines Hauses, sind Sie auf die Eigentümergemeinschaft angewiesen. Wünschen sich alle Bewohner eine kostenintensive Verschönerung, reicht Ihre Gegenstimme nicht aus.

Der Immobilienwert wird kaum gesteigert, wenn Sie derartige Anlageobjekte kaufen. Dafür fallen zusätzliche Ausgaben an, die Sie vorher nicht geplant hatten. Zum Glück sind solche Gemeinschaften eine Seltenheit. Die meisten Bewohner sind ebenfalls an günstigen Kosten interessiert.

Viel wichtiger ist eine Prüfung der Gebäudequalität. Einen ersten Eindruck können Sie sich verschaffen, indem Sie die Wände und den Keller inspizieren. Bröckelt die Fassade ab, spricht das für ein weniger gepflegtes Haus. Fehlen Namenszettel an den Briefkästen, droht ein möglicher Leerstand.

Tropfen die Rohre im Keller, könnte ein Wasserschaden vorliegen. Sehen Sie sich das Treppenhaus und das Bad an, um zu erkennen, ob die Immobilie alters- und behindertengerecht ausgestattet ist.

Derartige Mängel lassen sich durch eine Sanierung beheben. Ein frisch gestrichenes Haus lockt weitere Mieter an. Durchgeführte und geplante Sanierungen können Sie den Protokollen der Eigentümerversammlungen entnehmen.

Anders sieht es bei schlecht geschnittenen Wohnräumen aus. Zusätzliche Probleme ergeben sich durch eine mangelhafte Beleuchtung. Ein dunkles Zimmer bleibt auch mit frischer Wandfarbe dunkel. Die Sonne am Himmel lässt sich nicht verschieben.

Tipp: Arbeiten Sie bei der Besichtigung mit Lampen. Richten Sie die Wohnung modern ein und schaffen Sie bequeme Ecken. Hier können Sie die Dunkelheit zur Erzeugung einer Kuschelatmosphäre nutzen. Dank dieser Taktik schließen potenzielle Mieter dunkle Immobilien eher ins Herz.

Natürlich können Sie qualitativ hochwertige Anlageobjekte kaufen. Ein Neubau bereitet praktisch keine Mehrarbeit. Bei geringen Mängeln besitzen Sie jedoch einen größeren Verhandlungsspielraum.

An einem guten Standort macht mir ein kleiner Nachteil wenig aus. Die Mieter werden darüber hinwegsehen. Bei weniger gefragten Lagen würde ich auf eine solche Immobilie verzichten.

8. Legen Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest

Treffen Sie keine Übereinkünfte per Handschlag. Halten Sie alle Punkte im Kaufvertrag schriftlich fest. Dann liegt Ihnen im Streitfall ein Dokument als Beweis vor. Vor allem bei Neubauten sollten Sie alle Baumaßnahmen fixieren. Ansonsten behauptet der Bauträger, er habe nichts von der Vereinbarung gewusst.

Die Mietgarantie ist ein weiterer Punkt, sobald Sie Anlageobjekte kaufen. Manche Eigentümer werben mit garantierten Mieteinnahmen für einen bestimmten Zeitraum. Der Käufer erhält für die nächsten drei Jahre mindestens 600 Euro im Monat.

Zieht der Mieter unerwartet aus, kommt der ehemalige Eigentümer für die fehlende Miete auf. Natürlich müssen Sie die Mietgarantie schriftlich verewigen. Ansonsten können Sie diese Übereinkunft nicht beweisen.

9. Prüfen Sie den Mieter

Bewohnt ein Mieter die Immobilie, sollten Sie die Mietzahlungen checken. Wie zuverlässig hat er die Miete in der Vergangenheit beglichen? Fragen Sie den Eigentümer, wie viele Mieterwechsel es in den letzten fünf Jahren gegeben hat.

Werfen Sie einen Blick in den Mietvertrag, aber bitte bevor Sie Anlageobjekte kaufen. Es gilt nämlich der Grundsatz aus § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete.“ Somit müssen Sie den Mietvertrag des ehemaligen Eigentümers übernehmen.

Die Miete lässt sich wie folgt erhöhen:

  • Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach der letzten Steigung möglich.
  • In drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % ansteigen. Manche Städte schreiben eine Kappungsgrenze von 15 % vor.
  • Planen Sie eine Modernisierung, dürfen Sie bis zu 11 % dieser Ausgaben auf den Mieter umlegen. Allerdings ist derzeit eine Gesetzesänderung im Gespräch.

Ansonsten gelten die vertraglich vereinbarten Klauseln, wenn Sie Anlageobjekte kaufen. Es wird zwischen verschiedenen Verträgen unterschieden. Gewöhnlich schließen Sie mit dem Mieter einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag ab. Der Unterschied ergibt sich aus der Länge des Vertragsverhältnisses.

Es existieren auch sogenannte Staffel- und Indexmietverträge. Der Staffelmietvertrag legt die jährlichen Mieterhöhungen bereits im Vorfeld fest. Dagegen richtet sich der Indexmietvertrag nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes.

10. Ziehen Sie Experten zurate

Ein Immobilienmakler kann Ihnen das Leben leichter machen. Er übernimmt die Suche für Sie und präsentiert Ihnen passende Renditeobjekte. Das ist eine praktische Lösung für Sparer, die möglichst wenig Zeit investieren möchten.

Allerdings kann er Ihnen eine weniger gute Wohnung empfehlen. Daher sollte Sie sich einige Grundlagen zum Immobilienmarkt anlesen. Wer Anlageobjekte kaufen möchte, benötigt ein gewisses Basiswissen.

Ich persönlich würde immer einen Gutachter beauftragen. Er kann den Gebäudezustand einschätzen und den konkreten Sanierungsbedarf ermitteln. Damit sichern Sie sich gegen unerwartete Schäden ab.

Diese können im hohen fünfstelligen Bereich liegen. Grenzen Sie dieses Risiko mit einem erfahrenen Sachverständigen ein. Eine schriftliche Ausfertigung kostet im Vergleich zur mündlichen Einschätzung deutlich mehr.

Fazit: Denken Sie bei Renditeobjekten immer langfristig

Eine Immobilie ist keine kurzfristige Geldanlage. In der Regel kaufen Sparer das Wohnobjekt als Altersvorsorge. Mit der Immobilie möchten sie ein passives Einkommen erzielen.

Durch die laufenden Mietzahlungen ist das absolut möglich. Es braucht nur ein Wohnobjekt in richtiger Lage.

Glück ist kein Zufall, sondern eine Sache der Planung. Die oberen Tipps helfen Ihnen dabei, lukrative Anlageobjekte zu kaufen. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Objektsuche.

 

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