Immobilien als Geldanlage – die Lizenz zum Gelddrucken

Immobilien als Geldanlage

Am Ende des Regenbogens soll ein Goldtopf liegen. Bisher hat noch niemand den sagenumwobenen Schatz gefunden. Zum Glück müssen Sie kein Schatzsucher sein, um auf Gold zu stoßen. Es hat einen guten Grund, warum Wohneigentum als Betongold bezeichnet wird. Eine Wohnung kann sich als echter Goldesel erweisen! Monat für Monat strömt ein passives Einkommen aufs Girokonto. So klappt’s mit den Immobilien als Geldanlage.

„Ich setze aufs Sparbuch!“

Dieser Irrglaube ist in Deutschland weit verbreitet. Leider bietet das Sparbuch bloß eine mangelhafte Rendite. Die EZB (Europäische Zentralbank) möchte nämlich eine jährliche Inflationsrate von 2 % erzielen. Momentan gibt es aufs Sparbuch aber nur 0,1 % an Zinsen. Das bedeutet: Die Ersparnisse verlieren pro Jahr bis zu 2 % an Kaufkraft.

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Verstehen Sie mich nicht falsch. Auf dem Sparbuch befindet sich dieselbe Summe wie vorher. Das Kapital ist vielleicht um 0,1 % angewachsen. Doch die Inflation macht Ihnen einen Strich durch die Rechnung. 1.000 Euro besitzen eine geringere Kaufkraft wie vorher.

Somit haben Sie indirekt Geld verloren. Daher brauchen Sie ein Investment, das über 2 % im Jahr abwirft. Hier kommen Immobilien als Geldanlage ins Spiel.

Alternativ bieten sich auch Aktien an. Doch das Risiko ist deutlich höher, da Wertpapiere ein fundiertes Know-how erfordern. Im Gegensatz zu Aktien lassen sich Immobilien anfassen. Sie stellen einen festen Wertgegenstand dar. Viele Sparer bevorzugen ein handfestes Objekt zur Kapitalanlage.

Generell sollten Sie Ihre Ersparnisse auf mehrere Anlageklassen streuen. Kaufen Sie einige Aktien, aber setzen Sie auch auf Wohnobjekte. So erzielen Sie einen soliden Mix an Investments. Durch eine breite Diversifikation (Streuung) tragen Sie zur Risikosenkung Ihres Kapital bei.

Ich persönlich finde, dass sich Wohnobjekte besser bewerten lassen. Otto Normalsparer kann die Wohnung anhand einer Checkliste gut beurteilen.

Ein Unternehmen wie Gerresheimer ist schwerer zu analysieren. Zuerst einmal müssen Sie wissen, was die Firma überhaupt herstellt. Gerresheimer ist ein Pharmakonzern mit einem Jahresumsatz von über 1,3 Milliarden Euro. Dennoch haben viele Anleger noch nie von diesem Wert gehört. Die Aktienanalyse erfordert fundierte Kenntnisse bezüglich der Buchhaltung.

Dagegen lässt sich die Wohnung bequem besichtigen. Der Anleger kann die Objekte mit seinen Augen vergleichen. Daher sind Immobilien als Geldanlage einfacher zu analysieren.

Lohnen sich Immobilien als Geldanlage?

Seit 2015 befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Ein Darlehen kann zu vergleichsweise günstigen Konditionen aufgenommen werden. Wie lange diese Phase anhält, lässt sich schwer bestimmen. Deshalb sollten Sie die niedrigen Zinsen nutzen, da die Verzinsung jederzeit wieder ansteigen kann.

Damit ist die Frage nach der besten Kapitalanlage nicht beantwortet. Auf den ersten Blick scheinen Aktien ein ertragreiches Investment zu sein. In den Medien ist ständig die Rede von steigenden Aktienmärkten.

Das ist auch richtig, da die Börsen seit 2009 einen echten Hype erleben. Allerdings müssen Sie bei Ihrem Geld langfristig denken. Die kurzfristige Entwicklung ist zweitrangig, es kommt auf die Entwicklung von 20 Jahren oder länger an.

Eine Studie der Universität Bonn förderte überraschende Erkenntnisse zutage. Das Team um Moritz Schularick fand heraus, dass Immobilien als Geldanlage am besten performten. Von 1870 bis 2015 konnte Betongold eine Rendite von 8,7 % erzielen. Aktien schnitten mit 7,8 % im Jahr schlechter ab.

Im Volksmund gilt das Sparbuch als sicherer Klassiker. Diese Anlageform erreichte in 145 Jahren eine klägliche Rendite von 0,3 Prozent. Anleihen konnten mit jährlich 1,46 % ebenfalls nicht überzeugen. Somit sind Wohnobjekte die klaren Gewinner.

Allerdings müssen Sie ein wenig Eigenarbeit in den Suchprozess stecken. Aktien lassen sich per Knopfdruck kaufen. Bei Immobilien ist das nicht ganz so einfach. Ich möchte Ihnen die wichtigsten Kriterien zur Auswahl präsentieren! Orientieren Sie sich anhand der folgenden Punkte, um die besten Immobilien als Geldanlage zu finden.

Lage, Lage, Lage

Der Standort ist bei Immobilien als Geldanlage das A und O eines jeden Investors. Ein Objekt in guter Lage lässt sich spielend leicht vermieten. Stellen Sie eine Wohnung in bester Münchner Lage online, können am ersten Tag über 50 Anfragen eintreffen.

Anders sieht es in einem ostdeutschen Dorf mit fallender Bevölkerung aus. Hier können Sie die Interessenten an einer Hand abzählen. Daher sollte der Standort bei der Immobiliensuche im Vordergrund stehen.

Merkmale guter Standorte:

  • zentrale Lage
  • solide Verkehrsanbindung
  • ruhige Seitenstraße
  • möglichst wenig Durchgangsverkehr (Sackgasse oder Tempo-30-Zone positiv)
  • starker Arbeitsmarkt
  • wachsende Bevölkerung
  • mindestens 20.000 Einwohner (schneller Nachmieter)
  • öffentlicher Nahverkehr (auch ab 22 Uhr)
  • verfügbare Einkaufsmöglichkeiten (Apotheke, Bäcker, Supermarkt)
  • Kindergärten und Schulen
  • Flughafen in der Nähe (aber kein Fluglärm)
  • fußläufig erreichbare Parks und Grundflächen
  • freundliche Nachbarschaft
  • keine Geruchs- oder Lärmbelästigung

Sehen Sie sich das Wohnobjekt zu verschiedenen Uhrzeiten an. Das ist sehr wichtig bei Immobilien als Geldanlage. Einige Vermieter führen eine Besichtigung erst ab 19 Uhr durch, um eine mögliche Belästigung zu kaschieren.

Eventuell schließt eine laute Fabrik um 18 Uhr oder die Straße ist bis zu dieser Uhrzeit stark befahren. Zudem sollten Sie sich die Immobilien als Geldanlage zu allen vier Jahreszeiten vorstellen.

Vor der Wohnung befindet sich ein großer Baum? Im Sommer verdeckt er den Blick auf die hässliche Hauptstraße. Zudem stellt er einen Lärmschutz dar. Allerdings fällt dieser Vorteil im Frühling und Winter weg. Es kann auch das Gegenteil der Fall sein. In der Winterzeit ist das Wohnungsobjekt hell geflutet. Dafür kommt im Sommer wegen dem Blätterdach kaum Licht ins Zimmer.

Sehen Sie sich die nähere Nachbarschaft an. Laufen Sie alle Wege persönlich ab, um zu checken, wie lange Sie bis zum Supermarkt brauchen. Niemand möchte über 30 Minuten für eine Packung Schokolade wandern. In infrastrukturschwachen Gebieten gilt ein Auto als zwingende Voraussetzung. Damit schränken Sie jedoch die verfügbare Nachmieterschaft ein.

Wählen Sie den richtigen Objekttypen aus

Haben Sie einen guten Standort gefunden? Herzlichen Glückwunsch, nun sind die Immobilien als Geldanlage an der Reihe. In der Regel steht Ihnen eine breite Auswahl an Objekten zur Verfügung.

Diese können Sie in Online-Portalen wie ImmobilienScout24, Immonet oder Immowelt finden. Stöbern Sie auch in der Zeitung im regionalen Wochenmarkt. Vor allem ältere Menschen nutzen Tageszeitungen zur Immobilienvermarktung.

Tipp: Geben Sie in Google die Kombination „Stadt Makler“ ein. Ein Beispiel wäre „München Makler“. Schon erscheinen die örtlichen Immobilienmakler.

Erkundigen Sie sich über verfügbare Wohnungen. Eventuell ist gerade ein frisches Wohnobjekt eingetroffen, das der Makler noch nicht online gestellt hat. Generell können Sie sich bei diesem Dienstleister zum regionalen Immobilienmarkt informieren.

Nutzen Sie das ZVG-Portal zur Objektsuche. Dabei handelt es sich um das offizielle Justizportal mit den künftigen Versteigerungsterminen.

Vielleicht können Sie ein Schnäppchen auf einer Zwangsversteigerung landen. Ersteigern Sie Immobilien als Geldanlage, müssen Sie keine Maklergebühr zahlen.

Nun haben Sie mehrere Objekte gefunden. Es stehen Wohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Auswahl. Um eine schlaue Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich die Nachbarschaft ansehen. Wohnen viele Studenten im Viertel, sollten Sie auf kleinere Wohnungen oder WG-taugliche Immobilien als Geldanlage setzen.

Eine teure 3-Zimmer-Wohnung ist eine schlechte Idee, da sich die Mietersuche kompliziert gestaltet. Solche Wohnungen sind für Familien mit Kindern interessant. Doch diese Zielgruppe bevorzugt eine ruhige Nachbarschaft. Eher früher als später wird es zu Problemen wegen der Lärmbelästigung kommen.

Es hängt von Ihrem Geldbeutel ab, ob Sie eine einzelne Wohnung kaufen oder in ein ganzes Haus investieren. Generell ist ein größeres Haus mit mehreren Wohnparteien zu empfehlen.

Was ist besser: Haus oder Wohnung?

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie gerade erwähnt, kommt es auf Ihre finanzielle Situation an. Nicht jeder kann Immobilien als Geldanlage aus der Portokasse bezahlen. Im Normalfall ist ein langfristiges Darlehen notwendig. Generell kostet das Haus einen teureren Anschaffungspreis. Dagegen eignet sich die Wohnung auch für den kleineren Geldbeutel.

Ein Haus bietet im Vergleich zur Wohnung ein größeres Grundstück. Daher performt ein Einfamilienhaus tendenziell schlechter. Doch der Verkauf gestaltet sich einfacher, da ein prächtiger Garten als Pluspunkt gilt. Oftmals bietet ein Mehrfamilienhaus die beste Rendite.

Der Eigentümer kann mehrere Wohnparteien vermieten. Einzelne Wohnungen kosten mehr Geld. Dafür gehen Sie mit dem Haus ein höheres Risiko ein. Verliert die Lage an Attraktivität, ist ein Leerstand möglich.

Setzen Sie auf Wohnungen in verschiedenen Städten, wirkt sich ein Ausfall weniger stark aus. Kaufen Sie ein Haus nach einer sorgfältigen Standortanalyse.

Alternativ bieten sich Gewerbeimmobilien an. Private Anleger sollten sich jedoch mit der Branche auskennen. Heute sind schicke Büroflächen mit weiten Räumen attraktiv, morgen können kleine und preiswerte Zimmer angesagt sein.

Daher sollten Sparer lieber an andere Privatpersonen vermieten. Zudem müssen Sie sich ausführlich zum gewerblichen Mietrecht informieren. Das ist eine Wissenschaft für sich. Ich würde eher auf private Wohnungen oder Häuser setzen.

Wie berechne ich die Rendite?

Zur Berechnung ziehen wir die Nettomietrendite heran. Diese Formel enthält die potenzielle Rendite inklusive der Nebenkosten. Manche Makler versprechen eine hohe Rendite. Oftmals wenden Sie jedoch die Formel der Bruttomietrendite an. Diese lässt wichtige Ausgaben wie die Kosten für Grundbuch und Notar außen vor.

Nettomietrendite = (Nettomiete : Kaufkosten) x 100

1. Nettomiete

Fangen wir bei Immobilien als Geldanlage zuerst mit der Nettomiete an.

Nettomiete = Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten – Rücklagen

Die Bruttomiete würde aus der Jahreskaltmiete x 12 Monate bestehen. Gehen wir von 800 Euro im Monat für eine Wohnung aus. Das wären dann 9.600 Euro an jährlichen Einnahmen. Davon ziehen Sie nicht umlagefähige Nebenkosten (z. Bsp. Renovierung, Sanierung, Instandhaltung, Verwaltung) und entsprechende Rücklagen ab.

Eine Rücklage ist wichtig, damit Sie kein teures Darlehen für eine Reparatur aufnehmen müssen. Studieren Sie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung.

Dort erhalten Sie wichtige Infos zu anstehenden Sanierungen. Obendrein sollten Sie einen Gutachter beauftragen, um den Zustand des Gebäudes zu schätzen.

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten sollen bei 120 Euro im Monat liegen. Als finanzielles Puffer legen Sie 100 Euro pro Monat zurück. Insgesamt ergeben beide Punkte 2.640 Euro. Zusammengerechnet liegt die Nettomiete bei 6.960 Euro (9.600 Euro – 1.440 Euro – 1.200 Euro).

Tipp: Selbst in gefragten Gebieten kann es zu einem Mietausfall kommen. Der Mieter verliert seine Arbeit und verweigert die Mietzahlungen.

Um die Formel noch weiter zu präzisieren, sollten Sie 5 % von der Nettomiete abziehen. Damit geben Sie der Rendite ein wenig Spielraum bezüglich unerwarteten Ausgaben oder Verlusten.

2. Kaufkosten

Fahren wir mit den Kaufkosten fort.

Kaufkosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %) + Maklergebühr (3-7 %) + Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %)

Der Kaufpreis der Wohnung soll bei 300.000 Euro liegen. Zusätzlich kommen die Erwerbsnebenkosten bei Immobilien als Geldanlage hinzu. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Gehen wir von 6,5 % in Nordrhein-Westfalen aus.

Das wären 19.500 Euro. Die Maklergebühr soll 5 % betragen, was 15.000 Euro entspricht. Notar und Grundbuch schlagen mit ungefähr 1,5 % zu Buche. Somit wachsen die Nebenkosten um weitere 4.500 Euro an. Unter dem Strich kalkulieren sich die Kaufkosten auf 339.000 Euro.

3. Nettomietrendite

Setzen Sie die beiden Zahlen in die Hauptformel ein.

Nettomietrendite = (6.960 Euro : 339.000 Euro) x 100

Das Ergebnis lautet 2,1 Prozent. Ein Wert von 2-3 % geht bei Immobilien als Geldanlage völlig in Ordnung. Es muss keine exorbitante Ziffer wie 8 % herauskommen. Wichtig ist nur, dass sich das Wohnobjekt an einem guten Standort befindet.

Lassen Sie sich nicht von der Rendite blenden. Einige Makler werben mit hohen Werten von über 5 Prozent. Dabei handelt es sich meist um weniger gefragte Objekte.

Wie ist das möglich? In infrastrukturschwachen Gegenden sind die Kaufpreise tendenziell niedriger.

Die Leute zieht es in Gebiete mit einem starken Arbeitsmarkt. Daher fallen die Immobilienpreise geringer aus. Im Vergleich zur Miete ergibt sich so eine hohe Rendite.

Eine Wohnung in München ist deutlich teurer. Dies drückt die Rendite häufig unter drei Prozent. Dafür lässt sich das Wohnobjekt problemlos vermieten. Zudem können Sie mit einem höheren Wertzuwachs rechnen.

Immobilien in schlechter Lage hingegen stehen oftmals leer. Die berechnete Performance ist eher als Traumwert anzusehen. Daher sollten Sie eine Wohnung in besserer Lage bevorzugen – auch wenn die Rendite zunächst niedriger erscheint.

Vorteile und Nachteile

Es lohnt sich, auf Immobilien als Geldanlage zu setzen. Allerdings ist ein wenig Eigenarbeit notwendig. Manchmal vergehen mehrere Monate, bis Sie das richtige Wohnobjekt gefunden haben. Geben Sie nicht auf, wenn es gerade keine passende Immobilie gibt. Irgendwann taucht das perfekte Renditeobjekt auf dem Markt auf.

Argumente im Überblick:

+ passives Einkommen

+ Wertzuwachs der Immobilie

+ steigende Mieteinnahmen

+ Niedrigzinsphase

+ „anfassbare“ Geldanlage

+ solide Altersvorsorge

+ steuerliche Vorteile (z. Bsp. Absetzung der Zinsen)

+ vererbbar

– längerer Suchprozess

– mehr Papierarbeit als bei Aktien

– versteckte Mängel

– Leerstand

Fazit: Investieren Sie in Immobilien als Geldanlage

Ein Wohnobjekt gilt als langfristiges Investment. Es kann 15 bis 25 Jahre dauern, bis Sie die Ausgaben durch die Miete reingeholt haben. Ab dann besitzen Sie die Lizenz zum Gelddrucken.

Die Miete fließt als passives Einkommen aufs Bankkonto. Als Vermieter müssen Sie nur ein wenig Papierarbeit erledigen. Möchten Sie den Aufwand auf ein Minimum senken, können Sie eine Hausverwaltung mit der Bürokratie beauftragen.

Lassen Sie sich ausreichend Zeit bei der Suche nach Immobilien als Geldanlage. Wer sich für das richtige Objekt entscheidet, darf sich an einer legalen Gelddruckmaschine erfreuen!

 

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