Immobilien als Kapitalanlage – die geheime Strategie der oberen Zehntausend

immobilien als kapitalanlage

Ein passives Einkommen ist der Traum vieler Anleger. Jeden Monat fließt ein hübsches Sümmchen aufs Girokonto. Mit einem Sparbuch können Sie dieses Ziel kaum erreichen. Die jährliche Inflation übersteigt derzeit die potenzielle Rendite. Anders sieht es bei Immobilien als Kapitalanlage aus. Um den maximalen Profit zu erzielen, sollten Sie wie die High Society investieren!

Ich möchte Ihnen die geheimen Anlagetaktiken der Oberschicht vorstellen.

KOSTENLOSES ONLINE SEMINAR

WIE AUCH DU IM JAHR 2018 VOM BITCOINTREND PROFITIEREN KANNST

Wähle einen Termin aus und registriere dich kostenlos für das Online Seminar!

Es geht nur um Zahlen

Bei Immobilien als Kapitalanlage steht die Mathematik im Vordergrund. Gefühle oder Emotionen spielen keine Rolle. Die oberen Zehntausend halten sich streng an diesen Vorsatz. Es wird bloß in Wohnungen investiert, die eine lukrative Rendite versprechen. Dagegen entscheiden normale Verbraucher gewöhnlich nach dem persönlichen Wohlbefinden.

„Ich habe ein gutes Gefühl mit der Wohnung. Der Makler ist auch nett, also sollte ich zuschlagen. Er macht mir sogar einen guten Preis.“

Leider ist das eine weniger schlaue Anlagestrategie. Im Nachhinein stellt sich die Wohnung als Groschengrab heraus. Eventuell sind die Leitungen schadhaft und es muss eine teure Sanierung durchgeführt werden.

Obendrein lässt sich kein Mieter zu den versprochenen Konditionen finden. Daher muss unser Anleger das Wohnobjekt zu einem günstigeren Preis vermieten. Die traumhafte Rendite schmilzt zu einem kleinen Restbetrag zusammen.

Lassen Sie sich nicht von Emotionen leiten. Die Wolke 7 ist bei Immobilien als Kapitalanlage irrelevant. Wenn Sie die Wohnung besichtigen, brauchen Sie keine Schmetterlinge im Bauch. Was Sie wirklich benötigen, ist eine Immobilie zu einem fairen Kaufpreis an einem attraktiven Standort.

Was zeichnet eine gute Lage aus?

Einige Finanzberater empfehlen eine Immobilie, die Sie auch selber beziehen würden. Ich kann diesen Tipp nicht weitergeben, da jeder Anleger eigene Präferenzen hat. Eventuell lieben Sie helle Immobilien mit hohen Wänden.

Einige Mieter könnte das jedoch abschrecken, da solche Wohnobjekte höhere Nebenkosten verursachen. Im Winter fallen teure Heizkosten an, um die großen Räume zu erwärmen.

Lukrative Immobilien als Kapitalanlage befinden sich an attraktiven Standorten.

Relevante Auswahlkriterien:

  • gute Verkehrsanbindung zum Zentrum
  • öffentlicher Nahverkehr (auch nach 22 Uhr fahren Busse oder Züge)
  • Parks und Grünflächen
  • vorhandene Einkaufsmöglichkeiten (Bäcker, Metzger, Supermarkt)
  • fußläufig erreichbare Kindergärten und Schulen
  • Ruf der Wohngegend
  • Kriminalität in der Nachbarschaft
  • kein Industrielärm
  • wachsende Bevölkerung
  • Stadt hat mindestens 20.000 Einwohner (leichtere Mietersuche)
  • positiver Arbeitsmarkt

Die High Society berücksichtigt die potenzielle Mieterschaft. Viele Sparer machen den Fehler, indem sie die Wohnung an eine falsche Zielgruppe vermieten. Früher oder später kommt es zu Problemen, ein monatelanger Leerstand ist die Folge.

Tipp: Laufen Sie die nähere Umgebung ab und sehen Sie sich das soziale Milieu an. Wer wohnt hauptsächlich im Wohnviertel? Handelt es sich um Studenten, sollten Sie auf kleinere 1-Zimmer-Wohnungen setzen.

WG-untaugliche Immobilien mit drei oder vier Zimmern sind als Investment weniger geeignet, da die Zielgruppe einen schmalen Geldbeutel hat. Anders sieht es in einer familiären Gegend aus. Hier können Sie auch auf 3-Zimmer-Wohnungen setzen.

Berücksichtigen Sie bei Immobilien als Kapitalanlage den Folgeaufwand. Natürlich können Sie die Wohnung im Studentenviertel an eine Familie vermieten.

Allerdings besteht ein gewisses Lärmproblem, was zu häufigen Ein- und Auszügen führt. Bevorzugen Sie Studenten als Zielgruppe, sollten Sie mit häufigen Umzügen rechnen. In der Regel ziehen junge Menschen alle 1-3 Jahre um.

Wählen Sie die günstigste Finanzierung

Neben dem Standort kommt es auf den Kaufpreis an. Eine alte Händlerweisheit besagt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Das Zitat erklärt sich praktisch von selbst. Viele Verbraucher wenden es in ihrem Alltag an.

Wer sich einen neuen Computer kaufen möchte, vergleicht die Preise mit einem Portal wie billiger.de oder idealo.de. Bei Immobilien als Kapitalanlage hingegen wird dieser Aufwand gescheut.

Ein Grund könnte darin liegen, dass Wohnungen ein Investment fürs Leben sind. Da setzt man auf einen Experten wie den Bankberater. Er weiß schon, was er macht.

In der Tat werden Sie eine Finanzierung erhalten, sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen. Allerdings handelt es sich nur in seltenen Fällen um das günstigste Angebot.

Faustformel: Bei Immobilien als Kapitalanlage müssen Sie die Kosten möglichst gering halten.

Zahlreiche Banken möchten Ihre Wohnung finanzieren. Stellen Sie unbedingt einen Konditionsvergleich an und lassen Sie sich nicht vom freundlichen Berater ködern. Wie beim Standort spielen Emotionen keine Rolle.

Ein Baukredit kann über 25 Jahre laufen! Bereits ein um 0,5 % günstigerer Zinssatz erspart Ihnen bis zu fünfstellige Ausgaben. Investieren Sie das Geld in einen schönen Urlaub oder legen Sie es in Aktien an. Spenden Sie es, aber schenken Sie es nicht Ihrer Hausbank.

Vergleichen Sie die Konditionen und präsentieren Sie Ihrer Hausbank das beste Angebot. Selbst treuen Bestandskunden kommt die Bank nicht entgegen. Die oberen Zehntausend entscheiden sich immer für das günstigste Baudarlehen.

Beliebte Vergleichsportale:

Ich persönlich nutze ImmobilienScout24 für einen schnellen Konditionsvergleich. Dort erhalten Sie die Angebote ohne Registrierung angezeigt. Damit können Sie die Zinsen Ihrer Hausbank schnell einschätzen.

Was ist bei Baukrediten zu beachten?

Ziehen Sie zum Vergleich immer die effektiven Jahreszinsen heran. Einige Banken werben mit einem preiswerten Sollzins. Diese Zinsvariante enthält keine Nebenkosten, weshalb der Effektivzins als Gesamtpaket zu bevorzugen ist.

Reiche Investoren berücksichtigen vier Sonderleistungen:

1. Sondertilgungen

Pro Jahr sind Sondertilgungen von bis zu 10 % möglich. Der Prozentwert orientiert sich an der Restschuld. Manche Banken bieten jährliche Fixbeträge an. Eine Sondertilgung muss vertraglich vereinbart sein.

Im Nachhinein lassen sich keine Übereinkünfte treffen. Ich raten Ihnen zu einer Sondertilgung zwischen 5 und 10 Prozent. Erhalten Sie eine Bonuszahlung, können Sie das Kapital verwenden, um den Baukredit schneller zu bezahlen. Genau so machen es die oberen Zehntausend bei Immobilien als Kapitalanlage.

2. Tilgungsratenwechsel

Allgemein sollte die Tilgungsrate bei mindestens 2 % liegen. In einer Niedrigzinsphase rate ich zu einem Wert von 3 bis 5 Prozent. Je höher die Tilgung, desto flotter ist die Finanzierung beglichen.

Einige Kreditinstitute bieten einen flexiblen Wechsel der Tilgungsrate. Das ist bis zu 4-mal im Jahr möglich. Bei einer Gehaltserhöhung können Sie die Tilgung entsprechend anpassen. Möchten Sie sich ein neues Auto kaufen, lässt sich die Tilgungsrate kurzfristig senken.

3. Sollzinsbindung

Die Zinsbindungsfrist ist keine echte Sonderleistung. Bei Immobilien als Kapitalanlage müssen Sie diese zwingend festlegen. In einer Niedrigzinsphase sollte die Sollzinsbindung bei 10-15 Jahren liegen.

Mit dieser Taktik können Sie sich günstige Zinsen über einen längeren Zeitraum sichern. Bei einem guten Angebot ist auch eine Zinsbindung von 20 Jahren oder länger möglich. In einer teuren Zinsphase hingegen sollten es ungefähr 10 Jahre sein. Nach Ablauf der Bindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung mit den künftigen Zinsen notwendig.

4. Versicherungen

Eine Restschuldversicherung kann durchaus sinnvoll sein. Im Todesfall oder bei einer Arbeitslosigkeit ist Ihre Familie finanziell absichert. Allerdings verursacht eine Versicherung zusätzliche Ausgaben. Diese Kosten fehlen im effektiven Jahreszins, da es sich um eine Sonderleistung handelt.

Ich würde eine Versicherung abschließen, wenn Sie der Baukredit in die Privatinsolvenz treiben könnte. Bei günstigeren Wohnungen können Sie tendenziell auf eine Versicherung verzichten. Setzen Sie einen Großteil Ihres Kapitals in ein Mehrfamilienhaus, sollten Sie gründlich über eine Restschuldversicherung nachdenken.

Verhandeln Sie wie ein Weltmeister

Mit dem Kreditvergleich lässt sich viel Geld sparen. Eine andere Bank bietet bessere Konditionen? Dann zieht die Hausbank den Kürzeren, obwohl der Finanzberater sehr nett ist. In Finanzfragen entscheidet die High Society nur nach mathematischen Vorteilen.

Ein weiterer Punkt ist das Verhandlungsgeschick der oberen Zehntausend. Diese Menschen sind nicht durch Geldgeschenke reich geworden. Günstige Einkaufspreise zählen als wichtiger Erfolgsfaktor bei Immobilien als Kapitalanlage.

Interessante Anlageobjekte finden:

  • Sehen Sie sich den wöchentlichen Immobilienmarkt in der regionalen Tageszeitung an.
  • In kleinen Gemeinden ist es üblich, freie Wohnobjekte am Schwarzen Brett zu inserieren. Vor allem ältere Menschen nutzen diesen Vermarktungskanal.
  • An erster Stelle sollten Sie sich in Portalen wie ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt informieren.
  • Veröffentlichen Sie ein Suchinserat in der Zeitung. Manche Personen scheuen das Internet und rufen lieber persönlich an. Hier könnte sich ein Schnäppchen ergeben.

Schreiben Sie sich die besten Angebote heraus. Verfolgen Sie im Internet, wie lange eine Anzeige online bleibt. Nehmen wir als Beispiel vergleichbare Wohnungen in einer Preisspanne von 120.000 bis 180.000 Euro.

Gehen alle Immobilien als Kapitalanlage für unter 160.000 Euro in drei Wochen weg, spricht das für einen günstigen Preis. Dann sollten Sie sofort eine Besichtigung vereinbaren, wenn eine Wohnung für 130.000 Euro auf den Markt kommt.

Info: Ob eine Immobilie teuer oder günstig ist, können Sie mit dem Mietmultiplikator ermitteln. Dafür teilen Sie den Kaufpreis durch die Bruttojahreskaltmiete. Kostet die Wohnung 200.000 Euro mit einer Jahresmiete von 20.000 Euro, liegt der Multiplikator bei 10.

Generell kann diese Kennziffer in begehrten Lagen bei über 40 liegen. In ostdeutschen Dörfern hingegen ist ein Wert von 10 oder niedriger keine Seltenheit. Ziehen Sie den Multiplikator zum Vergleich von ähnlichen Wohnungen im gleichen Stadtviertel heran. Je mehr Vorteile eine Immobilie mitbringt, desto höher darf der Multiplikator ausfallen.

Nutzen Sie Ihr Insiderwissen

Auch die oberen Zehntausend haben klein angefangen. Nicht jeder zählt zu den reichen Familienerben. Diese Personen verfügen über ein großes Verhandlungsgeschick.

„Als Kleinanleger besitze ich kein Insiderwissen.“

In meinen Augen ist das eine falsche Annahme. Wenn Sie die oberen Tipps berücksichtigen, können Sie diese als Argumente hervorbringen.

Wer den Immobilienmarkt über mehrere Monate verfolgt, kann einschätzen, ob das Wohnobjekt überteuert ist. Dieses Wissen können Sie als Minuspunkt anbringen.

Viele Eigentümer und Makler schlagen 10-20 % auf den Immobilienpreis drauf. Vielleicht findet sich eine Person, die den Preisaufschlag bezahlt. Manchmal kommt das tatsächlich vor. Clevere Käufer geben ein kleineres Angebot ab und setzen dem Verkäufer eine Bedenkzeit von 2-4 Wochen.

Alternativ können Sie einen unverbindlichen Preisvorschlag mit Ihrer Visitenkarte hinterlegen. In einigen Fällen meldet sich der Eigentümer nach einem halben Jahr. Dann wissen Sie, dass Sie gewonnen haben und können bei schlechter Marktentwicklung auf einen noch günstigeren Verkaufspreis bestehen.

Tipp: Zwangsversteigerungen sind eine lukrative Quelle für Immobilien als Kapitalanlage. In den letzten Jahren hat sich das jedoch herumgesprochen.

Dennoch können Sie ein interessantes Schnäppchen landen. Im offiziellen Justizportal sind alle Verfahren mit Terminangaben gelistet.

Stellen Sie den Makler bloß

Lassen Sie sich die Renditeberechnung zeigen. Einige Verkäufer tricksen mit den Zahlen. Oftmals wird die Bruttorendite als Kennziffer herangezogen. Natürlich fällt die Rendite höher aus, da relevante Nebenkosten außer Acht gelassen werden.

In der Realität fallen Ausgaben wie die nicht umlegbaren Nebenkosten an. Darunter versteht man z. Bsp. Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten.

Verwendet der Makler die Bruttorendite, sollten Sie ihn nach dem Grund fragen. In vielen Fällen möchte der Verkäufer die potenzielle Rendite hübscher aussehen lassen. Die oberen Zehntausend hingegen rechnen ausschließlich mit der Nettorendite. In dieser Renditeformel sind die gängigen Nebenkosten enthalten.

Professionelle Vermieter bestimmen ihre Rendite selbst. Ich würde Ihnen raten, eine eigene Renditeberechnung anzustellen.

Formel: Nettomietrendite in % = (Jahresreinertrag x 100) / Investitionskosten

  • Den Jahresreinertrag erhalten Sie, indem Sie die Nettokaltmiete berechnen. Von diesem Wert (z. Bsp. 300 Euro x 12 Monate = 3.600 Euro) ziehen Sie die jährlichen Verwaltungskosten und die jährlichen Instandhaltungskosten ab.
  • Die Investitionskosten setzen sich aus den Kaufkosten und den Erwerbsnebenkosten zusammen.

Tipp: Nutzen Sie den Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest, um die Rendite von vermieteten Immobilien als Kapitalanlage zu kalkulieren.

Bezüglich der Miete würde ich eigene Recherchen anstellen. Sehen Sie sich die Mietpreise auf Portalen wie WG-Gesucht.de oder ImmobilienScout24 an. Prüfen Sie nach, zu welchem Preis die Wohnungen schnell verschwinden. Gehen alle Immobilien als Kapitalanlage mit einer Kaltmiete für unter 400 Euro sofort weg, können Sie mit ähnlichen Einnahmen rechnen.

Gängige Renditetricks

  • Der Makler nutzt die Bruttorendite anstelle der Nettorendite.
  • Die Erwerbsnebenkosten werden unter den Tisch gekehrt. Dabei können diese 10 % oder mehr bezogen auf die Kaufsumme ausmachen. Generell fallen drei große Kostenblöcke an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), Maklergebühr (3,57-7,14 %), Kosten für Grundbuch und Notar (ca. 1,5 %)
  • Ein Verkäufer rechnet mit der deutlich höheren Warmmiete. Das Ergebnis ist Träumerei, da sich die Nebenkosten nicht unter den Tisch kehren lassen. Bei der Berechnung von Immobilien als Kapitalanlage sollte immer die Kaltmiete verwendet werden.
  • Das Hausgeld wird zufälligerweise vergessen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung können es 100 Euro im Monat sein. Pro Jahr fallen weitere 1.200 Euro an. In diesem Beispiel sinkt die jährliche Kaltmiete von 6.400 Euro auf 5.200 Euro.
  • Bringen Sie zur zweiten Besichtigung einen Sachverständigen mit. Die Qualität einer Immobilie lässt sich nur schwer einschätzen. Ein Gutachter kann schnell erkennen, ob versteckte Mängel vorliegen. Dieser Punkt ist wichtig, da Sanierungskosten die Ausgaben in die Höhe treiben.

Fazit: Passives Einkommen mit Immobilien als Kapitalanlage

Die oberen Zehntausend setzen auf zukunftsträchtige Standorte. Solche Immobilien als Kapitalanlage lassen sich fast von selbst vermieten. Ich würde Ihnen von Wohnobjekten in weniger attraktiven Lagen abraten.

Langfristig droht ein teures Leerstandsrisiko. Zudem sollten Sie alle Angaben des Verkäufers genau überprüfen. Ziehen Sie einen Gutachter zur Immobilienbewertung zurate. Er kann Ihnen sagen, wie es um die Qualität der Immobilie bestellt ist.

Befolgen Sie die Tipps aus diesem Artikel, um wie die High Society zu investieren!

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.