Immobilien als Kapitalanlage – 5 Geheimnisse, die einem die Bank nie verraten würde

Immobilien Kapitalanlage

Immobilien Kapitalanlage – eine gute Wahl?

Vermietete Immobilien erscheinen als attraktive Geldanlage. Zur genauen Beurteilung braucht es einen kompetenten Ansprechpartner. Hier scheinen die Banken ein guter Partner zu sein. In der Praxis sieht die Sache ein wenig anders aus.

KOSTENLOSES ONLINE SEMINAR

WIE AUCH DU IM JAHR 2018 VOM BITCOINTREND PROFITIEREN KANNST

Wähle einen Termin aus und registriere dich kostenlos für das Online Seminar!

Als profitorientierte Unternehmen möchten Kreditinstitute einen hohen Gewinn erzielen. Deshalb weisen sie ihre Kunden selten auf potenzielle Einsparmöglichkeiten hin. In diesem Ratgeber erfahren Sie fünf geheime Tipps, die Ihnen bei Immobilien als Kapitalanlage weiterhelfen!

Immobilien Kapitalanlage Geheimnis: Bewahren Sie die Ruhe

Natürlich wünscht sich die Bank einen schnellen Kreditabschluss. Erst mit Ihrer Vertragsunterschrift erzielt sie einen Profit. Sonst hat sie unnötig viel Zeit in die Kundenberatung investiert. Bei Immobilien als Kapitalanlage sollten Sie sich von keiner Bank hetzen lassen.

Im Vordergrund stehen drei Grundpfeiler:

  • Wohnobjekt
  • Standort
  • Baudarlehen

Versuchen Sie diese Punkte zu optimieren. Erst, wenn alle drei Merkmale erfüllt sind, unterschreiben Sie den Kredit. Passt der Standort nicht, bewahren Sie die Ruhe und suchen fleißig weiter.

Denken Sie daran, dass eine Immobilie ein Investment fürs Leben ist. Im Vergleich zu Aktien nimmt der Wohnungsverkauf einige Zeit in Anspruch. Daher sollten die drei Grundpfeiler optimal gewählt sein.

Die folgenden Tipps beziehen sich auf diese Merkmale. An dieser Stelle möchte ich noch an Ihr Verhandlungsgeschick appellieren. Verzichten Sie unbedingt auf Spontankäufe. Geben Sie ein günstigeres Angebot ab, sofern die Immobilie überteuert ist.

Bei Immobilien als Kapitalanlage geht es um die langfristige Rendite. Hinterlegen Sie dem Verkäufer Ihre Kontaktdaten mit einem Angebot. Oftmals geht diese Taktik auf, vor allem wenn der Eigentümer auf das Geld angewiesen ist.

Manche Verkäufer haben überzogene Erwartungen. Geht kein Angebot in der gewünschten Höhe ein, lernen sie schnell den realen Immobilienmarkt kennen.

Als Anleger müssen Sie Ruhe bewahren und auf das richtige Wohnobjekt warten.

Immobilien Kapitalanlage Geheimnis 2: Standort gründlich checken

Regionale Filialbanken bieten häufig eigene Immobilien an. Da sie diese verkaufen möchten, heben sie die positiven Punkte hervor. Solche Angebote sind mit Vorsicht zu genießen.

Stellen Sie lieber eine eigene Recherche an. Ich habe Ihnen eine Liste mit relevanten Kriterien erstellt. Berücksichtigen Sie die unteren Punkte bei Immobilien zur Kapitalanlage.

Faktoren zur Standortbewertung:

  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Kindergärten und Hochschulen
  • öffentliche Verkehrsmittel (Bus und Bahn)
  • Kultur und Freizeit
  • Grünflächen zur Erholung
  • Zustand der Nachbarhäuser
  • Lärmbelästigung
  • Ruf der Wohngegend
  • Größe der Ortschaft (mindestens 10.000 Einwohner zur schnellen Nachmietersuche)
  • Entwicklung der Einwohnerzahl (nur in wachsende Gemeinden investieren)
  • positiver Arbeitsmarkt
  • Miete für Wohnungen in Nachbarhäusern

Als Anleger sollten Sie die Wohngegend kennen. Ich empfehle Ihnen, das Viertel auf eigene Faust zu erkundigen. Laufen Sie den Weg bis zur nächsten Bushaltestelle. Prüfen Sie, ob es einen fußläufig erreichbaren Bäcker und Supermarkt gibt. Google Maps mag vielleicht 10 Minuten sagen, in der Realität können es jedoch 20 Minuten sein.

Sehen Sie sich die Nachbarschaft an. Spielen viele Kinder im Wohnviertel, sollten Sie eher an eine Familie vermieten. Anders sieht es in einer studentisch geprägten Gegend aus.

Hier kann sich eine Familie schnell vom Partylärm belästigt fühlen. Ein Auszug mit anschließender Mietersuche ist die Folge. Erwerben Sie nur Immobilien als Kapitalanlage, die zum sozialen Milieu einer Wohngegend passen.

Tipp: Denken Sie auch an den richtigen Wohnungsschnitt. Eine Durchgangswohnung eignet sich nicht für Studenten, da diese eher nach kleinen und günstigen Zimmern suchen.

Größere Wohnobjekte sollten unbedingt WG-tauglich sein, sofern sie an Schüler oder Studenten vermieten möchten. Für eine Familie hingegen zählt ein Garten als wichtiger Pluspunkt. Solche Objekte stoßen auf ein enormes Interesse.

Die Attraktivität eines Standorts können Sie mit Portalen wie ImmobilienScout24 checken. Schreiben Sie sich interessante Verkaufsangebote heraus. Berücksichtigen Sie auch Wohnobjekte, die vermietet werden sollen. Prüfen Sie, wie schnell ein Verkauf oder die Vermietung erfolgt.

Immobilien Kapitalanlage Geheimnis 3: Entscheiden Sie sich für die richtige Objektart

Banken besitzen nur ein begrenztes Produktportfolio. Manche verkaufen gar keine Immobilien als Kapitalanlage. Daher erhalten Sie bezüglich der Wohnkategorie kaum Tipps. Das Kreditinstitut möchte am Darlehen verdienen. Ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, spielt für die Bank keine Rolle.

Als Anleger sollten Sie das Wohnobjekt clever auswählen. Tendenziell wirft ein Haus eine höhere Rendite ab. Dafür fällt das Risiko bei Wohnungen geringer aus. So können Sie Ihr Kapital auf mehrere Immobilien streuen.

Haus hingegen machen Sie sich von einer Wertanlage abhängig. Verliert der Standort unerwartet an Attraktivität, könnte das Ihre Rendite langfristig belasten.

Natürlich hängt der Einkaufszettel von Ihrem Geldbeutel ab. Wer eher weniger Kapital zur Verfügung hat, kann sich nur eine Wohnung leisten. In ostdeutschen Dörfern gibt es zwar preiswerte Häuser, von dieser Idee ist jedoch abzuraten. Viele Anleger lassen sich von einer hohen Rendite zu einem derartigen Kauf verleiten.

Tipp: Nutzen Sie den Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest, um die Rendite von Immobilien als Kapitalanlage zu berechnen.

Nicht immer ist die potenzielle Rendite ein guter Berater. Oftmals kommt in strukturschwachen Gegenden ein attraktiver Wert heraus. Unseriöse Immobilienmakler werben mit dieser hohen Rendite.

Der Wert kommt durch die niedrigen Kaufpreise zustande. Da die Gegend weniger beliebt ist und vielleicht sogar an Einwohnern verliert, befinden sich die Immobilienpreise auf einem niedrigen Niveau.

Doch die Mieten fallen vergleichsweise hoch aus. Somit handelt es sich bei der Rendite um einen Traumwert, der sich in der Realität schwer erzielen lässt. Meist können Sie nämlich keinen passenden Mieter finden.

Bevorzugen Sie lieber eine niedrigere Rendite an einem begehrten Standort.

Immobilien Kapitalanlage Geheimnis 4: Wählen Sie die beste Finanzierung

Manche Verbraucher entscheiden sich für den erstbesten Baukredit. Sie freuen sich über das bewilligte Darlehen. Schließlich vertraut ihnen ein fremdes Institut eine große Geldsumme an! Da muss man schnellstmöglich zuschlagen, bevor es sich die Bank anders überlegt. Diese Einstellung ist ein gravierender Fehler.

Denken Sie immer daran: Am Ende verdient das Kreditinstitut mehr an Ihnen als umgekehrt. Würde die Bank das Geld nicht verleihen, müsste sie es deutlich spekulativer anlegen.

Daher sollten Sie den Kredit mit Bedacht auswählen. Keine Sorge, es gibt genug Banken, die Sie bei Immobilien als Kapitalanlage unterstützen möchten. Führen Sie einen Kreditvergleich durch, um den günstigsten Anbieter zu ermitteln.

Wichtige Auswahlkriterien:

  • Tilgungsrate
  • Sollzinsbindung
  • Sondertilgungen
  • Wechsel der Tilgungsrate
  • effektiver Jahreszins

Diese Punkte stehen bei Baudarlehen im Vordergrund. In einer Niedrigzinsphase ist eine höhere Tilgung zu empfehlen. Generell sollte sie bei mindestens 2 % liegen, noch besser sind drei oder vier Prozent. Damit können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen.

Ähnliches gilt für vereinbarte Sondertilgungen. Das Tilgungsrecht muss vertraglich verankert sein. Viele Banken bieten kostenfreie Sondertilgungen bis zu 10 % der gesamten Kreditsumme an. Höhere Tilgungsraten sind meist mit einem Zinsaufschlag verbunden.

Der Baukredit sollte zwei kostenlose Wechsel der Tilgungsrate pro Jahr bieten. So können Sie bei Immobilien als Kapitalanlage auf persönliche Umstände reagieren. Erhalten Sie eine Gehaltserhöhung, erhöhen Sie die Tilgungsrate um die entsprechende Summe. Geht das Auto unerwartet kaputt, können Sie die Tilgung flexibel senken, um kurzfristig Kapital freizumachen.

Achten Sie auch auf die Sollzinsbindung. In diesem Zeitraum bleiben die Zinsen gleich. Vereinbaren Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren, dürfen Sie sich für 15 Jahre an z. Bsp. 1,76 % erfreuen. Bleibt eine Restschuld übrig, müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Allgemein ist in einem teuren Zinsmarkt eine kurze Sollzinsbindung zu empfehlen. In einer Niedrigzinsphase hingegen darf die Bindungsphase 15 Jahre oder länger betragen. Die meisten Verbraucher wählen eine Zinsbindung von 10 Jahren.

Immobilien Kapitalanlage Geheimnis 5: Prüfen Sie den Gebäudezustand

Manche Kaufinteressenten berücksichtigen nur den Standort. In der Tat spielt die Lage eine wichtige Rolle. Ein Gebäude in Bestlage lässt sich einfacher vermieten. Doch die Miete nützt Ihnen wenig, wenn die Rendite durch teure Sanierungsmaßnahmen gedrückt wird.

Tipp: Bei Immobilien zur Kapitalanlage sollten Sie lieber pessimistisch denken. „Das Dach wird noch fünf Jahre halten“, lautet die falsche Einstellung. Wegen einem Unwetter ist eine sofortige Dachsanierung notwendig. Wer die Kosten zur Sanierung aufschiebt, kann von heute auf morgen einen Kostenschock erleben.

Beauftragen Sie einen Gutachter, um den Zustand der Immobilie einzuschätzen. Um Kosten zu sparen, sollten Sie das nur bei Gebäuden machen, die Sie tatsächlich kaufen möchten. Besichtigen Sie immer die komplette Immobilie, auch wenn Sie an einer einzigen Wohnung interessiert sind.

Informieren Sie sich über durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Hierfür sollten Sie die Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen einsehen. Dort sind wichtige Fakten wie vollzogene Sanierungen und geplante Reparaturen enthalten.

Bei der Besichtigung sollten Sie auf Kleinigkeiten achten. Eine kaputte Klingel oder eine bröckelnde Fassade gelten als Warnhinweise. Sehen Sie sich unbedingt den Keller an. Tropft das Wasser von der Decke, könnte das für veraltete Rohre sprechen.

Spüren Sie einen Windstoß, könnten die Fenster undicht sein. Das Gebäude wurde eventuell schlecht gepflegt und könnte demnächst viele teure Reparaturen benötigen.

Wichtig: Werfen Sie einen Blick auf den Energieausweis. Daraus können Sie die Energiekosten ableiten.

Viele Mieter schrecken vor verhältnismäßig hohen Ausgaben zurück. Zudem sind enorme Kosten ein Anzeichen für eine mangelhafte Isolierung. Das ist ein Minuspunkt bei Immobilien zur Kapitalanlage.

Immobilien Kapitalanlage: Was gibt es sonst zu beachten?

Einige Käufer vergessen an die Kaufnebenkosten zu denken. Dabei machen diese einen großen Kostenblock aus. Unter dem Strich können die Ausgaben bei über 10 % von der Kaufsumme liegen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf:

  • Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
  • Maklergebühr (3-7 %)
  • Grundbuch und Notar (ca. 1 %)

Das Eigenkapital schmilzt durch die Erwerbsnebenkosten schnell dahin. Von einer stolzen Summe wie 30.000 Euro bleibt bloß ein kleiner Rest übrig. Nehmen wir an, die Wohnung kostet 200.000 Euro. In diesem Fall würden die Nebenkosten bei ungefähr 20.000 Euro liegen.

Somit stehen Ihnen 10.000 Euro bzw. 5 % als Eigenkapital zur Verfügung. Wer die volle Summe eingeplant hat, wird enttäuscht sein.

Allgemein sollten Sie zwischen 5 bis 30 % in Form von Eigenkapital einbringen. Dann profitieren Sie nämlich von günstigeren Konditionen bei Immobilien zur Kapitalanlage.

Denken Sie auch an finanzielle Reserveren. Generell sollten Sie einen Mietausfall von 12 Monaten problemlos meistern können. Zusätzlich ist eine Geldreserve in Höhe von 20 % des Kaufpreises zu empfehlen. Damit lassen sich mögliche Sanierungen bezahlen. Dabei handelt es sich um einen groben Betrag. Ein Gutachter kann Ihnen detaillierter sagen, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Immobilien Kapitalanlage Fazit: Banken möchten Darlehen verkaufen

Viele Kreditinstitute vermitteln keine Immobilien als Kapitalanlage. Sie sind nur am Verkauf von Finanzierungen interessiert. Daher kümmert sich die Bank wenig um Ihre Rendite, sofern Sie sich die Wohnung leisten können. Deshalb sollten Sie das Wohnobjekt selbständig analysieren.

Die drei Grundpfeiler Wohnobjekt, Standort und Baudarlehen müssen optimal gewählt sein. Finden Sie eine Immobilie, die alle Kriterien erfüllt, haben Sie womöglich das perfekte Investment entdeckt. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihren Immobilien zur Kapitalanlage!

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.