Mehrfamilienhaus kaufen: Kapitalanlage – diese 5 Fehler begehen nur Amateure

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Ein Mehrfamilienhaus verspricht eine lukrative Rendite. Im Gegensatz zu normalen Wohnungen gibt es keinen Ärger mit der Eigentümergemeinschaft. Allerdings treten Amateure beim Immobilienkauf immer wieder in dieselben Fettnäpfchen. Die besten Tipps fürs Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage!

1. Falsche Finanzierung wählen

„Die Bank hat mir eine Baufinanzierung gewährt. Ich sollte das Angebot schnell annehmen, bevor es sich der Berater anders überlegt!“

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Falsche Sichtweisen wie diese, resultieren aus mangelhafter Information.

In Deutschland ist es verpönt, über Finanzthemen zu diskutieren. Dazu zählt auch das Thema Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage. Über Geld spricht man nicht, lautet ein bekanntes Sprichwort.

Ich halte sehr wenig von dieser Lebensweisheit. Davon profitieren nämlich nur die Banken. Mangelhaft informierte Kunden schließen überteuerte Kreditverträge ab, weil sie nicht über Geld gesprochen haben.

Das möchte ich mit Ihnen nachholen. Wie gut kennen Sie sich mit Baukrediten aus? Die gute Nachricht: Es braucht kein Studium der Wirtschaftswissenschaften, um eine günstige Finanzierung zu finden. Dafür müssen Sie lediglich eine Checkliste mit wichtigen Merkmalen abarbeiten.

Ich habe Ihnen die relevanten Kriterien zusammengestellt.

Checkliste: In 5 Schritten zum besten Baudarlehen

Kreditvergleich anstellen

Zuerst sollten Sie die einzelnen Angebote vergleichen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage. Oftmals bietet die Hausbank weniger attraktive Konditionen. Leider erhalten Bestandskunden keine Rabatte.

Der Kreditvergleich lässt sich bequem über ein Portal wie Check24, FinanceScout24 oder Verivox durchführen. Ich persönlich kann ImmobilienScout24 empfehlen, da die verfügbaren Kredite ohne Anmeldung angezeigt werden. Das erlaubt einen schnellen Vergleich der Baufinanzierungen.

Effektivzins vergleichen

Der effektive Jahreszins enthält weitere anfallende Kosten. Damit ist er zum Vergleich mehrerer Darlehen geeignet. Einige Banken werben mit günstigen Sollzinsen. Davon sollten Sie sich nicht blenden lassen, da dieser Zinssatz nur die reinen Zinskosten beschreibt. Es kommt auf die Gesamtkosten an, die der Effektivzins wiedergibt.

Info: Wünschen Sie sich besondere Zusatzleistungen, kann sich die Finanzierung verteuern.

Der Effektivzins beinhaltet keine optionalen Versicherungen. Bei Baukrediten ist eine Restschuldversicherung interessant, da sie die Familie vor tragischen Tragödien wie einem Todesfall absichert. Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen als Kapitalanlage stellt eine große Verantwortung dar. Überlegen Sie sich genau, ob und wie Sie sich absichern möchten.

Sondertilgungen prüfen

Die Restschuld einer Finanzierung lässt sich mit Sondertilgungen reduzieren. Pro Jahr dürfen Sie eine bestimmte Summe einzahlen. Das Darlehen ist schneller beglichen.

Es sollten jährlich zwischen 5 und 10 % der Nettodarlehenssumme sein. Einige Banken bieten auch individuelle Fixbeträge an. Im Vertrag sind die genauen Konditionen festgelegt. Für höhere Raten wie 25 % wird ein Zinsaufschlag erhoben.

Wechsel der Tilgungsrate

Generell sollte die Tilgung bei mindestens 2 % liegen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind 3 % oder mehr zu empfehlen. Durch einen Tilgungsratenwechsel können Sie flexibel reagieren.

Der berufliche Alltag kann sich jederzeit verändern. Zahlt der Chef einen höheren Lohn, ändern Sie die Rate von drei auf vier Prozent. Geht das Auto plötzlich kaputt, lässt sich die Tilgungsrate wieder senken. Vereinbaren Sie wenigstens zwei kostenfreie Tilgungsratenwechsel pro Jahr.

Sollzinsbindung beachten

Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem die Zinsen fest vereinbart sind. Legen Sie 2,4 % für 10 Jahre fest, können Sie 10 Jahre mit 2,4 % kalkulieren. Für die Restschuld müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Dabei kommt es auf die künftige Verzinsung an. In einer Niedrigzinsphase sollte die Sollzinsbindung bei 10-15 Jahren liegen. Dann profitieren Sie lange von günstigen Zinsen.

Wer möchte investieren?

Ein Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage ist ein teures Unterfangen. Das Risiko fällt im Vergleich zur 1-Zimmer-Wohnung höher aus. Der Investor setzt mit dem Objekt alles auf eine Karte. Daher schließen sich einige Familien oder Bekannte zusammen und teilen die Wohnungen unter sich auf. Somit wird das Anlagerisiko auf mehrere Personen gestreut.

Ich bewerte diese Strategie als sinnvoll. Alle involvierten Personen sollten sich jedoch gründlich absichern. Jeder Eigentümer übernimmt die volle Verantwortung über seine Beteiligung. Verzichten Sie auf eine Bürgschaft untereinander. Sonst müssen Sie womöglich für offene Schulden aufkommen.

2. Nicht über die Lage informieren

Eine gute Lage ist Trumpf.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage, müssen Sie den Standort sorgfältig auswählen. Die Lage entscheidet darüber, wie einfach sich eine Immobilie vermieten lässt. In der Münchner Innenstadt herrscht ein großer Andrang an Nachmietern.

Über Nacht können 50 Wohnanfragen oder mehr eintreffen. Dafür reicht ein einziges Inserat in einem Portal wie ImmobilienScout24 oder WG-Gesucht.de aus.

Fragen zur Standortwahl:

  • Fährt ein Bus oder Zug nach 22 Uhr?
  • Wie sieht es mit Shoppingmöglichkeiten aus?
  • Gibt es fußläufig erreichbare Kindergärten und Schulen?
  • Sind Grün- und Freiflächen vorhanden?
  • Welchen Ruf genießt die Wohngegend?
  • Wer bewohnt die Straße? (Familien, Studenten, Rentner, Gewerbe)
  • Wie gepflegt sind die anderen Immobilien im Stadtviertel?
  • Welche Miete lässt sich in den Nachbargebäuden erzielen?
  • Liegt eine Lärm- oder Geruchsbelästigung durch Industrieanlagen vor?
  • Wie könnte sich der Arbeitsmarkt entwickeln?
  • Gewinnt oder verliert die Stadt an Bevölkerung?

Laufen Sie die Wohngegend persönlich ab. So können Sie sich ein eigenes Bild verschaffen, da Google Maps keine Emotionen vermittelt. Vielleicht sind es bis zum nächsten Bäcker nur acht Minuten. Das hört sich perfekt für Familien an!

Muss das Kind eine stark befahrene Hauptstraße überqueren, ist die ländliche Romantik dahin. Werfen Sie auch einen Blick auf die Bus- und Zugfahrpläne. Obwohl sich das Dorf direkt neben einer Stadt befindet, kann der letzte Bus schon um 21 Uhr fahren. Für jüngere Mieter ist das häufig ein Ausschlusskriterium.

Mehrfamilienhaus kaufen: Kapitalanlage leicht gemacht

Viele Sparer machen den Fehler und hören auf Freunde oder Bekannte.

„In Musterdorf sind gerade meine Großeltern eingezogen. Dort ist es wirklich unglaublich schön. Ein Makler hat uns die Immobilie vermittelt!“

Ohne Frage, die Wohngegend kann hübsch sein. Allerdings gelten beim Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage andere Regeln. Mit dem persönlichen Wohlbefinden lässt sich keine Rendite erzielen.

Es kommt auf die künftige Entwicklung des Stadtviertels an. Verliert das Dörfchen an Bevölkerung, droht ein möglicher Leerstand. Die Mietersuche gestaltet sich kompliziert. Daher sollten Sie eine Stadt mit über 20.000 Einwohnern bevorzugen.

Ein Mehrfamilienhaus in einem Villenviertel hört sich wunderbar an. Allerdings gehen Sie mit einem derartigen Objekt ein höheres Risiko ein. Die Wohngegend kann leichter an Attraktivität einbüßen. Während die Mieten parallel sinken, müssen Sie die teure Finanzierung begleichen.

Tipp: Suchen Sie nach einer Immobilie in einer durchschnittlichen Lage. Solche Standorte zeichnen sich durch bezahlbare Wohnpreise und eine gute Infrastruktur aus.

3. Blind auf den Verkäufer hören

Der Eigentümer betont, was für eine tolle Idee es sei, das Mehrfamilienhaus zu kaufen als Kapitalanlage. Die Immobilie weiß mit einer hohen Qualität zu überzeugen. Das nützt Ihnen jedoch nichts, wenn es sich um eine schlechte Lage handelt. Es droht ein längerer Leerstand während der Mietersuche.

Stellen Sie immer eine eigene Recherche an. Die meisten Verkäufer heben die Vorteile ihrer Immobilie hervor. Das ist verständlich, da sie einen hohen Erlös erzielen möchten. Als Käufer sollten Sie akribisch nach Mängeln suchen. Versuchen Sie selbst kleinere Minuspunkte zu entdecken. So können Sie nämlich den Verkaufspreis drücken.

Tipp: Ziehen Sie beim Kauf einen Experten zurate. Bringen Sie zur zweiten Besichtigung einen Gutachter oder Sachverständigen mit.

Er kann die Qualität der Bausubstanz besser beurteilen. Als Laie entgehen Ihnen mögliche Mängel, die später teure Folgekosten nach sich ziehen. Beim Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage können das fünfstellige Ausgaben sein!

Die Renditeberechnung stellt eine weitere Falle dar. Manche Makler werben mit traumhaften Werten von über 5 % im Jahr. Aufs Sparbuch gibt es derzeit um die 0,02 %. Da muss man sofort zuschlagen, nicht wahr? Ich kann Ihnen nur raten, genau hinzusehen, wenn Sie ein derartiges Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage.

Gängige Rendite-Tricks:

  • Häufig handelt es sich um weniger attraktive Immobilien in schlechten Gegenden. Die enorme Rendite kommt durch den niedrigen Kaufpreis zustande. Dafür fällt die Miete vergleichsweise hoch aus. So ergibt sich eine höhere Rendite, die sich in der Realität kaum erzielen lässt. Im normalen Alltag lassen sich solche Objekte kaum vermieten. Obendrein droht ein monatelanger Leerstand.
  • Sehen Sie sich das Kleingedruckte der Werbeanzeige genau an. Oftmals verbirgt sich hinter der Rechnung die Bruttorendite. Doch diese Formel ist kaum aussagekräftig. Es werden keine Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben berücksichtigt. Arbeitet der Makler mit der Bruttorendite, sollten Ihre Alarmglocken grell schellen.

Wie berechne ich die Nettorendite?

Formel: Nettorendite = (Jahreskaltmiete – laufende Kosten) * 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)

Nehmen wir an, die jährliche Kaltmiete beträgt 4.800 Euro (400 Euro im Monat). Die Bewirtschaftungskosten sollen bei 1.200 Euro liegen. Dazu zählen Ausgaben wie die nicht umlegbaren Nebenkosten (z. Bsp. Reparatur und Instandhaltung).

Zusätzlich müssen Sie Rücklagen bilden und die Verwaltung bezahlen. Alternativ können Sie das Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage und selber managen.

Anhand der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) können Sie die Höhe der Rücklage einschätzen. Die Werte orientieren sich am Alter eines Gebäudes:

  • max. 22 Jahre: 7,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr
  • max. 32 Jahre: 9 Euro pro Quadratmeter im Jahr
  • ab 33 Jahren: 11,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr
  • Aufzug vorhanden: ein Euro Aufschlag auf die oberen Zahlen

Das Mehrfamilienhaus wurde zu einem Preis von 250.000 Euro erworben. Zusätzlich kommen die Kaufnebenkosten hinzu. Viele Amateure vergessen diesen Kostenblock.

Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 %
  • Maklergebühr: 3,57-7,14 %
  • Kosten für Grundbuch und Notar: ca. 1,5 %

Unter dem Strich erhöht sich der reine Kaufpreis um ungefähr 10 Prozent! In unserem Beispiel sollen es 25.000 Euro sein.

Fügen wir die Zahlen in die obere Formel ein:

Nettorendite = (4.800 – 1.200) * 100 / (250.000 + 25.000)

Das Ergebnis lautet 1,31 Prozent.

Generell sollte die Rendite bei mindestens zwei Prozent liegen. In Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart kann sie auch 1,5 % betragen. Ich rate Ihnen von Wohngegenden mit sinkender Bevölkerungszahl ab. Denken Sie an diesen Tipp beim Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage.

Keine Experten konsultieren

Ich habe diesen Tipp bereits angesprochen. Mir ist dieser Punkt jedoch enorm wichtig, sobald Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage. Hier drohen nämlich die teuersten Folgekosten.

Ein Laie kann kaum abschätzen, ob das Gebäude dem gängigen Standard entspricht. Ich meine damit nicht, ob sich die Mieter wohlfühlen. Der Gesetzgeber schreibt einige rechtliche Grundlagen vor, die beim Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage verpflichtend sind. Die Arbeiten müssen zwingend vorgenommen werden.

Vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) bereitet Kopfschmerzen. Hier ist die Nachrüstpflicht für Zentralheizungsanlagen zu nennen.

Eine 30 Jahre alte Anlage muss womöglich komplett ausgetauscht werden. Eventuell wird dieses Alter in einem Jahr erreicht. Natürlich verschweigt der Eigentümer diesen Punkt.

Der teure Austausch kann ein Grund sein, wieso er die Immobilie schnell verkaufen möchte. Ein weiterer Kostenpunkt könnte die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke sein. Manche Eigentümer drücken sich vor diesen Ausgaben.

Ein Gutachter kann feststellen, welche Sanierungen notwendig ist. So umgehen Sie unnötige Ausgaben beim Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage.

Tipp: Als Laie können Sie den Gebäudezustand grob einschätzen. Sehen Sie sich den Zustand des Kellers und der Wände an.

Die Rohre im Keller sollten nicht tropfen. Blättert die Wandfarbe ab, deutet das auf eine weniger gepflegte Immobilie hin. Werfen Sie einen Blick auf die Briefkästen. Leere Namensschilder könnten ein Indiz für eine schlechte Wohngegend sein.

Keine Gedanken über Mieter machen

Einige Makler stellen eine Immobilie als Selbstläufer dar. In der Praxis können Mieter unnötigen Ärger verursachen. Darauf weisen aber nur wenige Immobilienmakler hin. Ich rate Ihnen, die Mieterstruktur genau zu analysieren.

Info: „Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).“ Dieser Grundsatz ist enorm wichtig, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage. Er besagt, dass Sie bestehende Mietverträge übernehmen müssen.

Prüfen Sie vor dem Hauserwerb, wie zuverlässig die Mieter sind. Kommt es häufig zu Mietausfällen, deutet das auf künftigen Ärger hin. Informieren Sie sich über die durchschnittliche Mietdauer. Ziehen alle paar Monate einige Mieter um, könnten versteckte Mängel vorliegen.

Fragen Sie ruhig im Gebäude nach, ob alles in Ordnung ist. Eventuell sind die Heizungen zu kalt oder es liegt eine Lärmbelästigung vor. Wohnen im Haus vorwiegend Studenten, ist eine natürliche Fluktuation vollkommen normal.

Eine Wohnverwaltung kann Ihnen die Mietersuche abnehmen. Es wird zwischen einer kaufmännischen und technischen Verwaltung unterschieden. Entscheiden Sie sich für beide Leistungen, brauchen Sie sich um nichts mehr zu sorgen.

Die kaufmännische Hausverwaltung kümmert sich um alle Geldfragen. Dagegen übernimmt die technische Verwaltung die Wartung des Gebäudes inklusive der Mietersuche.

Möchten Sie selber nach einem Mieter suchen? Das ist wirklich nicht schwer. Hierfür habe ich Ihnen eine kleine Checkliste erstellt:

  • Prüfen Sie die Bonität der Bewerber. Das geht etwa mit einer SCHUFA-Bonitätsauskunft. Eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom Vorvermieter ist ebenfalls ein Pluspunkt.
  • Fügen Sie dem Wohninserat eine PDF-Datei zur Selbstauskunft bei. Dort können Sie gängige Fragen wie den Beruf und das monatliche Nettoeinkommen abklopfen.
  • Der Mieter muss zur Wohngemeinschaft passen. Wohnen junge Studenten im Gebäude, könnte eine Familie wegen der Lärmbelästigung ausziehen.
  • Verzichten Sie auf Massenbesichtigungen mit 20 Leuten. Suchen Sie sich die Kandidaten per Selbstauskunft aus. Laden Sie diese jeweils zu einer 15-minütigen Besichtigung ein. So lernen Sie die Menschen besser kennen. Theoretisch können Sie auch beim Vorvermieter anrufen. Ein seriöser Bewerber sollte daran nichts auszusetzen haben. Häufig reicht es aus, kurz die Reaktion des Mietinteressenten zu checken. Reagiert er auf die Frage vollkommen gelassen, hat er seine Miete tendenziell pünktlich bezahlt.
  • Ganz wichtig: Entscheiden Sie niemals nach Sympathie, sondern nach monetären Kriterien. Viele Vermieter machen den Fehler und lassen sich von einem netten Eindruck blenden.

Fazit: Sichern Sie sich eine attraktive Rendite

Besonders der Standort genießt eine herausragende Bedeutung. Eine defekte Wasserleitung lässt sich reparieren, die Lage bleibt aber stets dieselbe. Amateure gehen die Geldanlage in Immobilien überhastet an.

Es wird das erstbeste Wohnobjekt gekauft, das ihnen vom Makler empfohlen wird. Vermeiden Sie diesen Fehler, indem Sie die oberen Tipps der Reihe nach umsetzen. Dann können Sie ein lukratives Mehrfamilienhaus kaufen zur Kapitalanlage!

 

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