Wohnung als Kapitalanlage – diese 5 Fehler sollten Sie vermeiden

wohnung als kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie bietet attraktive Renditechancen. Nach ungefähr 20 bis 25 Jahren sichert Ihnen das Wohnobjekt ein passives Einkommen. Dann hat sich die Wohnung als Kapitalanlage durch die Mietzahlungen refinanziert. Allerdings können sich bei diesem Investment einige Fehlerteufel einschleichen. Ich habe die fünf größten Fettnäpfchen in diesem Artikel zusammengestellt!

1. Kein Konditionsvergleich

Sogar im TV werben Vergleichsportale um neue Kunden. Vielleicht kennen Sie die bekannte Check24-Werbung mit den Familien Kruger und Bergmann. Viele Käufer sehen sich die Spots an, aber führen keinen Konditionsvergleich durch.

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Das blinde Vertrauen zur Hausbank führt zu diesem Finanzfehler. Manche Personen zählen bereits seit ihrer Kindheit zum treuen Kundenstamm. Da versteht es sich von selbst, dass man den Baukredit bei der regionalen Hausbank aufnimmt.

Dort gibt es schließlich die besten Konditionen für die Wohnung als Kapitalanlage. Treue Kunden werden belohnt und erhalten eine leichtere Zusage. So lautet zumindest die allgemeine Kundenmeinung.

Leider handelt es sich um einen Irrglauben. In der Theorie klingt es logisch: Die Hausbank kann die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers genau einschätzen. Deshalb sollte die Vergabe einfacher erfolgen. Doch das ist nicht zwangsläufig der Fall.

In der Regel läuft der Antrag bei anderen Banken genauso ab. Es ergeben sich keine Unterschiede bei der Antragstellung, ganz im Gegenteil. Der treue Kunde wird mit schlechteren Zinsen „belohnt“. Alternative Kreditinstitute bieten deutlich günstigere Konditionen.

Wählen Sie das beste Kreditangebot

Selbst geringe Zinsunterschiede wirken sich erheblich auf die Gesamtkosten aus. Ich möchte das Ihnen mit mehreren Darlehen beweisen. In den folgenden Beispielen bin ich von einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgungsrate von 2,0 % ausgegangen. Die Finanzierung der Wohnung als Kapitalanlage soll bei 200.000 Euro liegen.

Zinsbeispiele mit Gesamtkosten:

  • 1,35 % eff. Jahreszins: 268.197 Euro
  • 1,42 % eff. Jahreszins: 271.165 Euro
  • 1,50 % eff. Jahreszins: 274.416 Euro
  • 1,64 % eff. Jahreszins: 278.259 Euro
  • 2,10 % eff. Jahreszins: 293.339 Euro
  • 2,50 % eff. Jahreszins: 306.341 Euro

Wie Sie sehen, wirken sich kleine Zinsänderungen enorm aus. Ein halbes Prozentpünktchen kann Ihnen vierstellige Summen einsparen. Daher sollten Sie kein voreiliges Darlehen bei Ihrer Hausbank abschließen. Momentan kämpfen die Banken um neue Kunden. Legen Sie falsche Bescheidenheit ab und wählen Sie die günstigsten Konditionen.

Ich kann diese Portale zum Kreditvergleich empfehlen:

Die oberen Zinsbeispiele habe ich anhand von FinanceScout24 (Stand: September 2018) ermittelt. Das Vergleichsportal bietet einen schnellen Überblick ohne zusätzliche Anmeldung. So können Sie das Angebot Ihrer Hausbank direkt mit alternativen Anbietern vergleichen.

2. Zu wenig Wohnungen besichtigt

„Das Angebot ist gerade erst reingekommen, bald erhalte ich zahlreiche Anrufe. Wenn Sie schnell sind, können Sie ein echtes Schnäppchen landen!“

So oder ähnlich üben Makler einen sanften Verkaufsdruck aus. Das ist kein Wunder, da sie erst bei einer erfolgreichen Vermittlung vergütet werden.

Viele Käufer lassen sich von einem vermeintlichen Schnäppchen zum Kauf verleiten. Es wird die erstbeste Wohnung als Kapitalanlage ausgewählt. Fallen Sie nicht auf solche Verkaufstaktiken herein, sondern sehen Sie sich unbedingt mehrere Immobilien an.

Mit sehr viel Glück kaufen Sie ein echtes Renditewunder. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um eine durchschnittliche Wohnung als Kapitalanlage. Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie den Immo-Markt einige Wochen beobachten. Notieren Sie sich interessante Wohnobjekte, die Sie sich tatsächlich vorstellen könnten.

Beispiel: Gehen wir von bis zu 60 qm großen Immobilien für ungefähr 200.000 Euro aus. Natürlich muss sich der Standort im gleichen Bezirk befinden.

Verschwinden alle Objekte mit diesen Kriterien für unter 220.000 Euro nach wenigen Wochen, kennen Sie den ungefähren Marktpreis. Taucht eine Wohnung als Kapitalanlage in gutem Zustand für 180.000 Euro auf, könnte es sich um ein erstklassiges Schnäppchen handeln.

Eine alte Händlerweisheit lautet: Im Einkauf liegt der Gewinn. Daher sollten Sie eine möglichst breite Immobiliensuche durchführen.

Ich persönlich nutze diese Quellen:

  • ImmobilienScout24
  • Immowelt
  • Immonet
  • Bellevue (Luxusimmobilien)
  • regionale Tageszeitungen
  • Schwarzes Brett am Rathaus (bei kleinen Dörfern)
  • Angebote von Maklern (in Google „Stadt Makler“ eintippen, z. Bsp. „München Makler“, dann erscheinen die lokalen Immobilienmakler)
  • eBay Kleinanzeigen

Veröffentlichen Sie eine Suchanfrage im wöchentlichen Immobilienmarkt. Praktisch jede Tageszeitung verfügt über eine derartige Rubrik. Vor allem ältere Menschen sehen sich diese Anfragen an. Da dieses Klientel viele Immobilien besitzt, könnte sich ein rentables Angebot ergeben.

3. Nicht über die Region informiert

Lage, Lage, Lage.

Ein Wort sagt praktisch alles über die Wohnung als Kapitalanlage aus. Am Ende entscheidet der Standort über die mögliche Rendite. In einer guten Gegend lässt ein Zimmer praktisch über Nacht vermieten. Es können über 50 Anfragen an einem Tag eintreffen. Das gilt für beliebte Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Stuttgart.

Doch auch Studentenstädte wie Heidelberg oder Tübingen sind heiß umkämpft. Hier besteht ein größerer Bedarf an 1-Zimmer-Wohnungen, da sich Studenten keine luxuriösen Penthouse-Appartements leisten können. Eine WG-taugliche 3-Zimmer-Immobilie kommt ebenfalls als Wohnung zur Kapitalanlage infrage.

Grundregel: Versuchen Sie immer den Bedarf der Wohngegend zu stillen. In einer ruhigen Gegend mit einem Spielplatz sollten Sie auf eine größere Wohnung setzen.

Solche Gegenden sind nämlich bei Familien sehr beliebt. Leben im Viertel vorwiegend Studenten, würde ich von einem Elternpaar mit Kindern abraten. Die Familie könnte sich schnell von den Studenten belästigt fühlen. Wegen der Lärmstörung droht ein baldiger Umzug. Setzen Sie lieber gleich auf eine kleine 1-Zimmer-Wohnung für Studenten.

Tipps für eine gute Lage

  • Einkaufsmöglichkeiten
  • bis zur Innenstadt höchstens 20 Minuten
  • öffentlicher Nahverkehr (auch nach 22 Uhr)
  • positiver Ruf der Wohngegend
  • Kindergärten und Schulen
  • ruhige Nachbarschaft
  • kein Industrielärm
  • Grünflächen zur Erholung
  • Anbindung an die Autobahn
  • Freizeitwert
  • starker Arbeitsmarkt
  • mindestens 20.000 Einwohner (einfachere Nachmietersuche)
  • wachsende Bevölkerung

Laufen Sie die Wege selber ab. In der Anzeige mag von einem bequem erreichbaren Supermarkt die Rede sein. Müssen die Kinder eine stark befahrene Straße überqueren, ist die ländliche Romantik dahin. Aus fünf Minuten können 10 Minuten oder mehr werden. Zudem spielt die Nachbarschaft eine wichtige Rolle.

Eventuell ist nur die Wohnung als Kapitalanlage hübsch anzusehen. Leider sind die restlichen Gebäude deutlich in die Jahre gekommen. Für manche Mieter (besonders Eltern mit Kindern) ist das ein wichtiges Kriterium.

4. Sanierungen und Reparaturen vergessen

Manche Eigentümer setzen die Mieteinnahmen mit der Finanzierung gleich. Die Wohnung als Kapitalanlage soll sich von selbst finanzieren. Vielleicht geht die Formel für einige Monate auf. Langfristig ist das jedoch ein schwerwiegender Fehler. Eine Immobilie zieht einige Folgekosten nach sich.

Generell erfordert eine ältere Immobilie zusätzliche Sanierungen. Diese Ausgaben sollten Sie in der Kostenplanung durch entsprechende Rücklagen berücksichtigen. Ein Laie kann diese Kosten kaum einschätzen.

Daher sollten Sie zur Besichtigung einen Sachverständigen mitbringen. Er kann Ihnen im Detail sagen, wo genau mit welchen Ausgaben zu rechnen ist. Das erlaubt Ihnen eine realistische Einschätzung der künftigen Ausgaben.

Haben Sie an die Folgekosten gedacht?

Eine Sonderumlage kann sich als Kostenfalle erweisen. Das Hausgeld reicht nicht aus, um diese Ausgaben zu decken. Die Instandhaltungsrücklage wurde von der Eigentümergemeinschaft zu eng kalkuliert.

Deshalb erhöht sich die Rücklage pro Quadratmeter von einem auf 1,50 Euro. Bei einer 100 qm großen Wohnung macht das im Monat einen Kostenunterschied von 50 Euro.

Solche Fallen können Sie leicht vermeiden. Bei der ersten Besichtigung sollten Sie um die Protokolle der Eigentümerversammlungen bitten. Dort erfahren Sie alles rund um geplante und durchgeführte Reparaturarbeiten. Wurde erst letztes Jahr eine größere Sanierung vollzogen, ist das ein grandioser Pluspunkt.

Stehen diese Arbeiten allerdings erst nächstes Jahr an, fallen zusätzliche Kosten bei der Wohnung als Kapitalanlage an.

Möchten Sie einen Neubau erwerben, sollten Sie die Baubeschreibung studieren. Dort sind alle Leistungen des Bauträgers schriftlich hinterlegt. Von mündlichen Absprachen rate ich Ihnen dringend ab. Verspricht das Unternehmen einen speziellen Schallschutz, sollte dies im Vertrag vermerkt sein. Ansonsten können Sie derartige Ansprüche nicht vor Gericht geltend machen.

Wichtig: Kaufen Sie niemals ein Objekt ohne vorige Besichtigung. Dieser Fehler wird vor allem bei Auslandsimmobilien gemacht.

Doch auch in Deutschland lassen sich manche Sparer vom Makler verführen. Stellt sich die Immobilie als minderwertig heraus, ist mit geringeren Mieteinnahmen zu rechnen.

5. Finanzielle Engpässe

Planen Sie die Wohnung als Kapitalanlage möglichst langfristig. Denken Sie auch an die persönlichen Ausgaben. Können Sie sich das Darlehen gerade so leisten, ist das keine gute Voraussetzung.

Schließlich möchten Sie sich in den nächsten 20 Jahren etwas gönnen. Geht das Auto unerwartet kaputt, müssen Sie einen zweiten Kredit aufnehmen. Daher sollten Sie sich einen gewissen finanziellen Spielraum freihalten.

Tipp: Generell sind drei Netto-Monatsgehälter als Rücklage zu empfehlen. Mit diesem Geld können Sie plötzliche Ausgaben wie Reparaturen decken.

Ein weiteres Risiko ergibt sich aus dem Leerstand einer Immobilie. Die Wohnung als Kapitalanlage findet für mehrere Monate keinen Nachmieter. Im Gegenzug fallen Ausgaben wie die Energiekosten an. Wie bereits erwähnt, können Sie einen Leerstand durch eine gute Lage nahezu ausschließen.

Etwas problematischer verhält es sich bei einer vermieteten Wohnung. Hier sollten Sie den Eigentümer fragen, wie zuverlässig die Mietzahlungen eintreffen.

Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“ aus § 566 BGB. Somit dürfen Sie den Mieter nicht einfach rauswerfen. Der Vertrag mit dem vorigen Eigentümer bleibt bestehen. Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gestattet. Allerdings darf keine Erhöhung in den letzten 12 Monaten stattgefunden haben.

Zudem ist in drei Jahren eine maximale Mieterhöhung von 20 % möglich. Führen Sie eine Modernisierung durch, lassen sich bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings ist eine Absenkung dieser Kostenbeteiligung im Gespräch.

Deshalb sollten Eigentümer auch die Politik im Auge behalten. Es sind jederzeit Gesetzesänderungen möglich. Um auf dem neuesten Stand zu sein, empfehle ich Ihnen die Mitgliedschaft in einem Verbund wie Haus und Grund. Im regelmäßigen Newsletter werden Sie über aktuelle News zur Wohnung als Kapitalanlage informiert.

Clevere Vertragsklauseln beim Baukredit

Was tun bei einer Lohnsenkung? Eventuell steht ungeplanter Nachwuchs an. Beide Fälle strapazieren die Finanzplanung. Einen finanziellen Engpass können Sie durch die Tilgungsrate umgehen.

In einem günstigen Zinsumfeld sollte diese Rate bei 2-3 % oder höher liegen. So lässt sich das Darlehen nämlich schneller begleichen. Dafür steigt die monatliche Belastung an. Benötigen Sie dringend frisches Geld, können Sie die Tilgungsrate senken und niedrigere Monatsraten bezahlen.

Tipp: Das Baudarlehen sollte zwei kostenfreie Tilgungsratenwechsel pro Jahr enthalten. Ich rate Ihnen zu einer Rate von mindestens zwei Prozent.

Die meisten Eigentümer entscheiden sich für eine Sollzinsbindung von 10 Jahren. Das bedeutet: Nach 10 Jahren ist eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld notwendig. Es gelten die künftigen Zinssätze. Darin besteht ein gewisses Risiko, da wir uns momentan in einer Niedrigzinsphase befinden.

Steigen die Zinsen stark an, verteuert sich das Darlehen. Deshalb ist ein gewisser Finanzpuffer von Vorteil. Wie bereits erwähnt, sollten Sie das Darlehen nicht zu eng kalkulieren. Einige Käufer spannen sich selber ein Kreditkorsett um, das kaum Luft zum Atmen lässt.

Zusätzlich sollten Sie ein hohes Eigenkapital mitbringen. Versuchen Sie mindestens 10 % der Kaufsumme anzusparen. Denken Sie auch an die Erwerbsnebenkosten.

Nebenkosten beim Wohnungskauf:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5 %)
  • Maklergebühr (3,57-7,14 %)
  • Grundbuch und Notar (ca. 1 %)

Unter dem Strich kommen ungefähr 10 % zum Kaufpreis hinzu. Dieser Aufwand reduziert das verfügbare Eigenkapital erheblich. Bitte beachten Sie diesen Kostenblock bei Ihrer Finanzplanung.

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Mit ein wenig Verhandlungsgeschick können Sie diese Gebühr komplett auf den Verkäufer abwälzen. Das gilt für Wohnobjekte, die sich seit über einem halben Jahr auf dem Markt befinden.

Hier gehen viele Eigentümer einen Kompromiss ein. Auch der Makler kann Ihnen bezüglich seiner Provision entgegenkommen. Das senkt die Kaufkosten bei der Wohnung als Kapitalanlage.

Fazit: Investieren Sie mit Köpfchen

Eine Wohnung ist als Kapitalanlage eine schlaue Idee. Allerdings sollten Sie die oberen Tipps beachten, um teure Fettnäpfchen zu vermeiden. Viele Sparer machen den Fehler und suchen nicht selber nach Wohnobjekten. Es wird blind die vom Makler empfohlene Immobilie gekauft.

Ich würde immer eine eigene Recherche anstellen. Wer eine hohe Rendite erzielen möchte, muss kein Voodoo betreiben. Planen Sie Ihre Finanzen und suchen Sie das Anlageobjekt sorgfältig aus. So einfach kann eine rentable Altersvorsorge sein!

 

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