Wohnung kaufen Kredit – die besten Zinsen ohne versteckte Kosten. So verstehen Sie Ihren Kredit.

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Wohnung kaufen Kredit – wie sie versteckte Kosten erkennen

Eine Wohnung ist ein Investment fürs Leben. Es geht meist um Summen von über 100.000 Euro. In der Regel müssen Verbraucher eine Finanzierung aufnehmen. Banken lassen sich den Service mit Zinsen vergüten, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit. Das Problem: Es bestehen gewaltige Zinsunterschiede zwischen den verschiedenen Angeboten! In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie Sie die beste Baufinanzierung finden.

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Wohnung kaufen Kredit – Wie bewerte ich ein Darlehen?

Um eine Finanzierung zu verstehen, müssen Sie die einzelnen Merkmale kennen. Ich möchte die relevanten Kriterien der Reihe nach durchgehen. Wenn Sie möchten, können Sie sich diese Liste ausdrucken und die Punkte mit dem Kreditvorschlag Ihrer Hausbank vergleichen.

Ein Kreditvergleich ist wärmstens zu empfehlen. So lässt sich mit wenig Aufwand das beste Darlehen ermitteln. Es sind bis zu fünfstellige Einsparungen möglich!

Spezialisierte Vergleichsrechner für Baukredite:

Ich persönlich nutze den Rechner von ImmobilienScout24 für einen schnellen Angebotsvergleich. Dort können Sie die Konditionen ohne Registrierung vergleichen.

Kommen wir nun zu den 7 gängigen Auswahlkriterien!

1. Art der Finanzierung

Die meisten Verbraucher finanzieren eine gebrauchte Wohnung. Allerdings gibt es auch Kreditnehmer, die einen Neubau durchführen. Manche benötigen eine Anschlussfinanzierung für die restliche Summe. Je nach Kreditart sind unterschiedliche Konditionen möglich.

Schließen Sie unbedingt eine Baufinanzierung ab, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit. Von einem normalen Ratenkredit, ohne Verwendungszweck, ist abzuraten. Dort fallen die Konditionen deutlich schlechter aus, da Sie die Immobilie nicht als Sicherheit hinterlegen.

In der Praxis kommt für Wohnungen nur ein Baudarlehen infrage. Die Banken möchten kein unnötiges Risiko eingehen und setzen für größere Beträge ab 10.000 Euro entsprechende Sicherheiten voraus.

Bei Autokrediten ist es etwa das Fahrzeug. Entsprechend hinterlegen Sie beim Baukredit die Wohnung als Sicherheit.

Allgemein sollten Sie ein hohes Eigenkapital mitbringen. Es gilt: Je mehr, desto besser. Die Banken werten dieses Kapital als zusätzliche Sicherheit. Das Eigenkapital sollte bei wenigstens 5 % liegen, optimal ist ein Wert zwischen 15 und 30 Prozent. Besitzen Sie keine Finanzreserven? Hier kommt eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung infrage. Das Kreditinstitut übernimmt die kompletten Kosten beim Wohnungskauf. Für diesen Service werden jedoch höhere Zinsen fällig.

2. Kreditsumme

Der Darlehensbetrag ist schnell ermittelt: Einfach einen Blick auf die Immobilienanzeige werfen. Dort steht ein Kaufpreis von 150.000 Euro. Somit benötigen Sie 150.000 Euro fürs Wohnung kaufen auf Kredit. Leider ist das bloß die halbe Wahrheit. Es kommen noch die Erwerbsnebenkosten hinzu.

Nebenkosten beim Immobilienkauf:

  • Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
  • Maklercourtage (3,57-7,14 %)
  • Kosten für Grundbuch und Notar (ca. 1,5 %)
  • Sanierungs- bzw. Renovierungskosten (beauftragen Sie einen Gutachter zur Kostenschätzung)

Unter dem Strich können die Ausgaben um bis zu 15 % gemessen am Kaufpreis ansteigen. Eine Immobilie in Bayern verteuert sich um ungefähr 8,5 % (3,5 % Grunderwerb + 3,57 % Makler + 1,5 % Notargebühr).

Die Nebenkosten von der oberen Wohnung für 150.000 Euro liegen bei 12.750 Euro. Insgesamt steigt der Kaufpreis auf 162.750 Euro an. Wer eine Wohnung kaufen mit Kredit möchte, sollte diesen Kostenblock unbedingt einplanen.

3. Effektivzins

Die echten Kreditkosten können Sie am effektiven Jahreszins ablesen. Darin sind die reinen Zinskosten inklusive der Nebenkosten enthalten. Diese Formel besitzt eine hohe Aussagekraft. Anders verhält es sich beim sogenannten Sollzins.

Einige Banken werben mit niedrigen Sollzinsen. Als Kreditnehmer sollten Sie sich nicht blenden lassen. Der Sollzins beschreibt nämlich nur die reinen Zinskosten.

Wählen Sie immer das günstigste Angebot, sobald Sie eine Wohnung kaufen mit Kredit. Selbst kleine Zinsunterschiede haben große Auswirkungen.

Das möchte ich Ihnen anhand eines Beispiels zeigen. Ich gehe von einem Nettodarlehen in Höhe von 225.820 Euro (Kaufpreis 200.000 Euro + 25.820 Euro Nebenkosten) aus. Die Tilgungsrate liegt bei 4 %, während die Sollzinsbindung 20 Jahre beträgt. Was diese Fachbegriffe bedeuten, erkläre ich Ihnen in den folgenden Punkten. Jetzt steht der Kostenunterschied im Vordergrund.

Beispiel: Wie wirken sich Zinsunterschiede auf die Gesamtkosten aus?

  • eff. Jahreszins von 1,90 %: 271.232 Euro
  • eff. Jahreszins von 2,04 %: 274.674 Euro
  • eff. Jahreszins von 2,13 %: 276.587 Euro
  • eff. Jahreszins von 2,21 %: 278.087 Euro
  • eff. Jahreszins von 2,82 %: 289.679 Euro
  • eff. Jahreszins von 3,15 %: 296.646 Euro

Selbst eine kleine Abweichung von 0,1 % bedeutet vierstellige Mehrkosten. Ein Prozentpunkt kann 20.000 Euro oder mehr ausmachen, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit.

Daher sollten Sie sich nicht voreilig für das Angebot Ihrer Hausbank entscheiden, sondern einen sorgfältigen Konditionsvergleich durchführen. Mit den Ersparnissen können Sie sich vielleicht ein neues Auto leisten.

4. Sondertilgungen

Ein Baukredit lässt sich mit cleveren Zusatzklauseln schneller tilgen. Die Sondertilgung gilt als gängigste Option, um freies Kapital ins Darlehen einzubringen. Bis zu 10 % gemessen an der gesamten Kreditsumme sind üblich.

Haben Sie 200.000 Euro aufgenommen, wären das 20.000 Euro im Jahr, die Sie der Bank zusätzlich überweisen können. Dadurch verringert sich die Restschuld und auch die Laufzeit der Finanzierung.

Info: Die Sondertilgungen sollten zwischen 5 und 10 % pro Jahr liegen. Lassen Sie sich nicht auf kleinere Prozentsätze ein, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit. Für höhere Raten berechnen Banken einen Zinsaufschlag.

Erhalten Sie einen Gehaltsbonus, können Sie das Geld sofort einbringen. Gewöhnlich gibt es einen Stichtag für die Einzahlung zu beachten. Verpassen Sie diese Frist, gilt das Kapital fürs nächste Jahr. Alternativ lässt sich ein Gesamtbetrag festlegen, den Sie beliebig über die komplette Laufzeit verrechnen können.

5. Tilgungsrate

Eine hohe Tilgungsrate führt zu einer größeren monatlichen Belastung. Die Monatsraten fallen höher aus, dafür ist der Baukredit schneller beglichen. Allgemein sollte die Tilgungsrate bei mindestens 1,5 % liegen. In einer Niedrigzinsphase ist ein Wert von 2 % oder höher zu empfehlen.

Auch im Jahr 2018 befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Seit 2014 bewegen sich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau. Wie es aktuell aussieht, können Sie dem Zinschart entnehmen. Ich nutze den Zinsüberblick von Interhyp.

Achtung: Es hat einen guten Grund, warum ich die Niedrigzinsphase anspreche. Einige Verbraucher wählen eine zu niedrige Tilgung.

Die niedrigen Monatsraten sehen verlockend aus! Allerdings können die Zinsen jederzeit ansteigen, was die Raten nach der Sollzinsbindung schlagartig erhöht. Der Kreditnehmer muss seinen Finanzgürtel deutlich enger schnallen.

Wählen Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate. So können Sie sich vor teuren Überraschungen schützen, wenn Sie eine Wohnung kaufen mit Kredit. Es sollten wenigstens zwei kostenfreie Tilgungsratenwechsel vertraglich vereinbart sein.

Damit können Sie spontan auf finanzielle Engpässe reagieren. Geht der Kühlschrank unerwartet kaputt, senken Sie die Tilgung für einige Monate um einen Prozentpunkt. Dagegen können Sie die Tilgungsrate bei einer Gehaltsaufstockung direkt anpassen.

6. Sollzinsbindung

Wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit, ist der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das können z. Bsp. 2,6 % für 15 Jahre sein. Im Fachjargon wird dieser Zeitraum als Sollzinsbindung bezeichnet. Nach Ende der Bindungsfrist müssen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abschließen.

Ich habe im vorigen Punkt die Niedrigzinsphase angesprochen. In einem günstigen Zinsumfeld rate ich Ihnen zu einer längeren Bindungsdauer. Die meisten Verbraucher wählen 10 oder 15 Jahre als Sollzinsbindung.

Zur Erinnerung: Der Zinssatz bleibt in diesen Fällen für 10 oder 15 Jahre gleich. In einem teuren Zinsumfeld reichen 10 Jahre vollkommen aus. Danach können Sie eventuell ein Darlehen zu günstigeren Konditionen abschließen.

Faustformel:

  • Günstige Zinsen sollten Sie sich möglichst langfristig für 10-20 Jahre sichern.
  • Für teure Sollzinsen ist eine Bindungsphase von bis zu 10 Jahren zu empfehlen.

Teure Zinsen können noch teurer werden. Es gibt keine Garantie, dass sich der Zinsmarkt gegenteilig entwickelt. Theoretisch können die derzeitigen Zinsen weiter fallen. Tendenziell sollten die Zinssätze jedoch ansteigen, da es wenig Raum für günstigere Zinsen gibt. Sprechen Sie mit einem Finanzexperten über mögliche Entwicklungen.

7. Auszahlungsplan

Das Darlehen muss innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden. Halten Sie sich an diesen Zeitraum, da sonst unnötige Bereitstellungszinsen anfallen. Diese treiben die Kreditkosten in die Höhe, wenn Sie eine Wohnung kaufen mit Kredit.

Gehen Sie beim Wohnungskauf möglichst planmäßig vor. Suchen Sie sich zuerst eine Immobilie aus, erst dann erfolgt der Darlehensantrag. Haben Sie noch kein interessantes Wohnobjekt gefunden, können Sie auf eine verbindliche Finanzierung verzichten.

Stehen zwei oder drei Immobilien konkret zu Auswahl, sollten Sie bei mehreren Banken anklopfen. Allgemein können Sie unverbindlich anfragen, ob eine Finanzierung mit Ihrem Gehalt prinzipiell möglich ist.

Damit besitzen Sie die Gewissheit, dass Sie eine Wohnung kaufen mit Kredit können.

Bei Neubauten ergeben sich zusätzliche Probleme. Dort wird das Darlehen stückweise ausbezahlt. Dabei ist der Baufortschritt Ihrer Immobilie entscheidend. Treffen Sie mit dem Bauträger verbindliche Angaben zu den einzelnen Etappen bezüglich der Fertigstellung.

Stimmen Sie diese Zeitpunkte mit der Auszahlung der Teilbeträge ab. Einige Banken verlangen, dass Sie Ihr Eigenkapital komplett aufbrauchen. Anschließend wird das Baudarlehen wie vereinbart überwiesen.

Wohnung kaufen Kredit Datenschutz: Warum sollte ich den Wohnort angeben?

Seriöse Kreditrechner fragen immer nach dem Wohnort. Ist das kein Verstoß gegen den Datenschutz? Schließlich sollte man im Internet anonym bleiben!

Ich kann solche Bedenken absolut verstehen. Wer weiß, was Facebook und Co. mit Ihren Daten anfangen. Bei Kreditrechnern wie ImmobilienScout24 müssen Sie sich keine Sorgen machen. Die Anbieter gehen gewissenhaft mit Ihrem Wohnort um. Geben Sie den Namen der Stadt unbedingt an, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit.

Info: Die Kreditkonditionen weisen regionale Unterschiede auf. Je nach Bundesland oder Gemeinde existieren verschiedene Förderprogramme. Mit etwas Glück wird Ihre Immobilie durch ein zinsverbilligtes Darlehen unterstützt.

Vor allem Familien dürfen sich an Zuschüssen erfreuen. Für denkmalgeschützte Wohnungen existieren ebenfalls zahlreiche Förderprogramme. Der Immobilienkredit kann sogar von niedrigen Stellen wie der Kommune gefördert werden.

Obendrein bieten Banken für bestimmte Regionen attraktivere Zinssätze an. Das Institut sieht die Gemeinde als wirtschaftlich stark an, was das finanzielle Risiko bei einem Kreditausfall verringert. Im Worst-Case-Szenario kann die Immobilie zu einem höheren Preis versteigert werden.

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung über Förderprogramme. Eventuell muss der Antrag direkt über die Verwaltungsstelle erfolgen. So können Sie die Kosten fürs Wohnung kaufen mit Kredit erheblich senken.

Wohnung kaufen Kredit – Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

Im effektiven Jahreszins sind keine Versicherungen enthalten. Somit zieht diese Schutzleistung beim Wohnung kaufen auf Kredit zusätzliche Kosten nach sich. Daher müssen Sie sich genau überlegen, ob Sie diese Leistung wirklich benötigen.

Info: Eine Restschuldversicherung schützt den Kreditnehmer vor unerwarteten Risiken. Dazu zählen Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit.

Im Todesfall springt der Versicherer ebenfalls für ausstehende Zahlungen ein. Die genaue Höhe ist im Darlehensvertrag vereinbart. Allerdings können Sie bereits durch eine Berufsunfähigkeits- oder Risikolebensversicherung abgesichert sein. Dann wäre eine Restschuldversicherung verschwendetes Kapital.

Vor allem bei höheren Summen ist eine Absicherung zu empfehlen. Finanzieren Sie einen Großteil der Immobilie, sollten Sie eine Restschuldversicherung in Erwägung ziehen. Bei kleineren Beträgen können Sie auf die Versicherung verzichten. Das gilt auch für Kreditnehmer, die über große Finanzreserven verfügen.

Sprechen Sie mit einem Experten, um eine Entscheidung zu treffen. Viele Versicherungen bieten eingeschränkte Leistungen. So können die Zahlungen bei einer Arbeitslosigkeit auf 18 Monate beschränkt sein.

Eine bekannte Vorerkrankung kann auch zur Zahlungsverweigerung führen. Obendrein sind nur bestimmte Risiken abgesichert, wenn Sie eine Wohnung kaufen auf Kredit. Die Restschuldversicherung ist keine vollumfängliche All-inclusive-Lösung.

Lassen Sie sich von der Bank nicht zu einer Versicherung drängen. Unter dem Strich kann sich das Darlehen um eine vierstellige Summe erhöhen. Oftmals ist das Geld in einer schnelleren Tilgung besser aufgehoben. Älteren Kreditnehmern wird der Abschluss einer Versicherung womöglich verweigert.

Wohnung kaufen Kredit Fazit: Nutzen Sie einen Vergleichsrechner

Viele Verbraucher vertrauen ihrer Hausbank, wenn sie eine Wohnung kaufen mit Kredit. Als erste Handlung ist das durchaus sinnvoll, um sich einen groben Überblick zu verschaffen. Der Berater kann Ihnen die Grundlagen erklären und ein unverbindliches Angebot machen.

Allerdings sollten Sie einen neutralen Konditionsvergleich durchführen. Wählen Sie immer die günstigste Finanzierung. Berücksichtigen Sie bei der Kreditwahl zusätzliche Leistungen wie Sondertilgungen oder kostenfreie Wechsel der Tilgungsrate.

Mit diesen Tipps finden Sie das beste Kreditangebot. Vergleichen Sie jetzt gleich die Zinssätze miteinander. Dann sind Sie Ihrem Bankberater einen Schritt voraus!

 

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