Wohnung kaufen und vermieten – die 10 häufigsten Fehler, die Profis vermeiden

wohnung kaufen und vermieten

Der Immobilienmarkt erlebt eine rasante Entwicklung. In den Medien wird ständig über Wohnungsknappheit diskutiert. Vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München herrscht ein enormer Bedarf. Freie Wohnobjekte gehen weg wie warme Semmeln! Mit den Tricks der Profis erzielen Sie die höchste Rendite. So klappt’s mit dem Wohnung kaufen und vermieten.

Vom Immo-Laien zum Experten

Für manche Leser wird es die erste Immobilie sein. Noch ist kein Meister vom Himmel gefallen. Selbst erfahrene Eigentümer sind nicht frei von Fehlern. Frischgebackene Vermieter treten häufig in dieselben Fettnäpfchen. Einem Profi würde das nicht mehr passieren.

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Deshalb habe ich die besten Tipps und Tricks der Experten gesammelt. Um den Lerneffekt zu maximieren, biete ich zu jedem der 10 Fehler praxisorientierte Lösungen. Mein Motto lautet: Wenn Sie von den Immo-Profis lernen, werden Sie schon bald selbst zum Experten!

1. Hobbys: Angeln, wandern und vermieten

Ich habe den ersten Fehler provokant gewählt. Immerhin kostet eine Wohnung kaufen und vermieten viel Kapital. Manche Sparer legen über 200.000 Euro für ein Renditeobjekt hin. Trotz dieser hohen Kaufsumme werden Immobilien stiefmütterlich behandelt. „Das wird schon irgendwie klappen“, lautet ihre Meinung.

Doch auch mit Wohnobjekten sind Verluste möglich. Es braucht eine sorgfältige Planung, um ein sinnvolles Investment zu tätigen. Der Prozess fängt bereits bei der Immobilienauswahl an. Die Wohnung sollte sich unbedingt in einer guten Lage befinden.

Ein zukunftsreicher Standort zeichnet sich durch eine solide Infrastruktur aus. Dazu zählen fußläufig erreichbare Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Auch nach 22 Uhr sollte ein Bus oder Zug fahren. Obendrein muss die Stadt mindestens 20.000 Einwohner haben und über eine wachsende Bevölkerung verfügen. So steht Ihnen ein konstanter Strom an Nachmietern zur Verfügung.

Zudem sollten Sie alle Rechnungen pflichtbewusst aufbewahren. Informieren Sie sich über wichtige Gesetze. Hierbei hilft Ihnen eine Mitgliedschaft in einem Verband wie Bau & Grund oder dem VermieterVerein weiter. Solche Verbände versenden regelmäßige Newsletter mit wichtigen Gesetzesänderungen.

Sehen Sie die Vermietung als Ihr persönliches Geschäft an. Das machen auch Profis, die eine Wohnung kaufen und vermieten.

2. Nicht mit Zahlen rechnen

Eine Wohnung kaufen und vermieten ist keine wohltätige Spende. Der künftige Vermieter muss den kompletten Prozess ausgiebig planen. Und ja, es gehört ein wenig Mathe dazu!

Aber das gilt für alle Formen der Geldanlage. Möchten Sie in Aktien investieren, sollten Sie eine ausgiebige Recherche anstellen. Sonst kaufen Sie am Ende die falschen Wertpapiere. Bei Immobilien gilt dieser Grundsatz ebenso.

Notwendiger Aufwand:

  • Baudarlehen vergleichen
  • Rendite berechnen
  • Kapital ansparen (hohes Eigenkapital ist von Vorteil)
  • Termine vereinbaren (Besichtigungen, Bankberater, Gutachter, Steuerberater, Notar)
  • Wohnungen auswählen
  • Kaufpreis der Immobilie drücken (Provision des Maklers ist verhandelbar)
  • zuverlässigen Mieter finden
  • nach der Vermietung: Anpassung der Miete, jährliche Eigentümerversammlung und Nebenkostenabrechnung, Wohnung in der Steuererklärung

Tipp: Die Rendite lässt sich mit dem Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest einfach kalkulieren. Da die Steuern berücksichtigt werden, ist das Ergebnis aussagekräftig.

Das hört sich nach einem enormen Aufwand an! Ich möchte ehrlich zu Ihnen sein: Eine Wohnung kaufen und vermieten ist kein Kinderspiel. Es kann einige Monate dauern, bis Sie das passende Objekt gefunden haben. Dafür profitieren Sie auch im hohen Alter von einer Immobilie als Geldanlage. Wohnobjekte sind echte Gelddruckmaschinen!

3. Die Anzeige ist falsch gestaltet

Als Eigentümer sollten Sie das Inserat pflichtbewusst erstellen. Warum ich das betone: Bei falschen Angaben drohen Klagen vom Mieter. Er kann einen Teil der Miete zurückverlangen. In der Praxis geben manche Vermieter eine zu große Wohnfläche an.

Misst der Mieter nach und stellt ein kleineres Zimmer fest, müssen Sie ihm einen Teil der Miete erstatten. Kalkulieren Sie die Größe der Räume genau. Denken Sie daran, dass eine Dachschräge nicht 1:1 berechnet wird. Balkone oder Terrassen führen ebenfalls zu Abzügen.

Zudem müssen Sie Angaben zum Energieausweis machen. Fragen Sie die Hausverwaltung nach diesem Dokument. Das Inserat muss Daten wie den Endenergiebedarf und das Baujahr der Immobilie beinhalten.

Tipp: Wer eine Wohnung kaufen und vermieten möchte, sollte die Vorteile des Objekts betonen.

Unterstreichen Sie die Merkmale mit aussagekräftigen Bildern. Schießen Sie die Fotos bei Tageslicht, um die Immobilie hübsch aussehen zu lassen. Übertreiben Sie es jedoch nicht, da die Mietinteressenten sonst enttäuscht sind.

4. „Ich möchte noch heute vermieten!“

Eine Wohnung kaufen und vermieten ist kein Sprint. Sehen Sie diese Geldanlage eher als Marathon an. Im besten Fall lebt der Mieter über 20 Jahre in Ihrer Immobilie. Alle Zahlungen treffen pünktlich und in voller Höhe ein. Um einen solchen Mieter zu finden, müssen Sie ein wenig Recherchearbeit leisten.

Der erstbeste Mietinteressent könnte nämlich ein Mietnomade sein. Lassen Sie sich nicht von einem freundlichen Eindruck blenden. Viele Zahlungsverweigerer putzen sich fein heraus, da sie genau wissen, wie sie bei Vermietern punkten können. Zum Glück gibt es einige einfache Tipps, wie Sie einen Nomaden schnell entlarven.

So wählen Sie einen Mieter aus:

  • Prüfen Sie die Bonität aller Interessenten. Verlangen Sie eine Mieterselbstauskunft. Den Fragebogen können Sie als Datei in der Anzeige hinterlegen. Verweigert eine Person die Auskunft, könnte es sich um einen Nomaden handeln. Wer nichts zu verbergen hat, wird die Selbstauskunft ausfüllen.
  • Bitten Sie den Mieter um die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Hierfür gibt es keine gesetzliche Verpflichtung. Der Mieter kann Ihnen diese Auskunft verweigern. In diesem Fall ist Vorsicht geboten, da ein Negativeintrag vorliegen könnte.
  • Rufen Sie beim ehemaligen Vermieter an oder bitten Sie um eine Vorvermieterbescheinigung. Auch hier gilt: Ein kompetenter Mieter sollte nichts dagegen einzuwenden haben.
  • Persönliche Kriterien spielen keine Rolle. Entscheiden Sie nach wirtschaftlichen Merkmalen. Auch wenn ein Bewerber wirklich nett ist, sollten Sie den Kandidaten mit dem sicheren Arbeitsplatz nehmen. Sympathie zahlt keine Miete, ein guter Job schon.

Mit diesen Tricks reduzieren Sie das Risiko fast gegen Null. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Kandidatenwahl. Notfalls benötigen Sie einen Monat mehr, um einen passenden Mieter zu finden. Dafür haben Sie die nächsten Jahre voraussichtlich Ruhe.

5. Falsche Markteinschätzung

Bewerten Sie den Mietmarkt möglichst neutral. Manche Vermieter gehen von falschen Zahlen aus. Eventuell hat der Makler eine hohe Miete versprochen. Davon sollten Sie sich nicht blenden lassen. Oftmals ist an aggressiver Werbung nichts dran. So sollen weniger attraktive Immobilien vermarktet werden.

Tipp: Es ist relativ einfach, eine realistische Miete zu bestimmen. Ich habe hierfür ein effektives System entwickelt. Schauen Sie sich verfügbare Mietobjekte auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder WG-Gesucht.de an. Schreiben Sie sich vergleichbare Immobilien heraus. Beobachten Sie, wie lange die Inserate online bleiben.

Verschwindet die Anzeige nach wenigen Tagen, handelt es sich um ein günstiges Angebot. Wird das Wohnobjekt nach 2-3 Wochen vermietet, können Sie von einem durchschnittlichen Preis ausgehen.

Orientieren Sie sich an diesen Inseraten und schlagen Sie eventuell ein paar Euro drauf. Beachten Sie jedoch regionale Einschränkungen wie eine Mietpreisbremse. Mit dieser effektiven Taktik können Sie eine Wohnung kaufen und vermieten.

6. An Bekannte vermieten

Zunächst scheint eine Vermietung an Freunde praktisch zu sein. Es ist relativ unkompliziert, die Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Alles läuft locker und lässig ab. Gesetzliche Vorschriften werden nicht ganz so eng gesehen. „Dann zahlst du mir die Kaution eben zwei Monate später!“ Bei einem Freund möchte man nicht so sehr aufs juristische Gaspedal drücken.

Doch diese Freundlichkeit ist der größte Nachteil, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten. Im Streitfall können Sie den harten Eigentümer spielen oder weiterhin nett bleiben. Dann setzen Sie jedoch Ihre Rendite aufs Spiel.

Verlangen Sie die Zahlung der offenen Schulden, könnte das zu Streitigkeiten im Freundeskreis führen. Einige Bekannte werden dafür kein Verständnis haben. Schließlich handelt es sich um einen guten Freund.

Vermeiden Sie diesen Interessenkonflikt und gehen Sie lieber den normalen Weg. Das bedeutet: Suchen Sie im Internet oder in Zeitungen nach einem kompetenten Mieter.

7. „Wofür soll ich mich vorbereiten?“

Manche Eigentümer halten eine Immobilie für einen Selbstläufer. Im Inserat wird eine Festnetznummer hinterlegt, obwohl man nur abends daheim ist. Doch diesen Nachteil nimmt der Vermieter beim Wohnung kaufen und vermieten bewusst in Kauf. Geben Sie Ihre Handynummer oder eine E-Mail-Adresse an. So können Sie potenzielle Interessenten immer erreichen.

Manche Bewerber haben mehrere Wohnungen zur Auswahl und entscheiden sich für das schnellere Angebot. Natürlich sind auch einige Nieten dabei. Manche Bewerber versuchen womöglich die Miete zu drücken oder erscheinen nicht zur Besichtigung. Doch das gehört zum Wohnung kaufen und vermieten dazu.

Zur Besichtigung sollten Sie wichtige Unterlagen mitbringen:

  • Energieausweis
  • Grundriss
  • Heiz- und Nebenkostenabrechnung

Das erweckt einen kompetenten Eindruck. Gehen Sie nicht ans Telefon und wirken Sie unvorbereitet, schreckt das zuverlässige Mieter ab. Vor allem kompetente Bewerber achten auf einen seriösen Vermieter. Eine chaotische Person erlaubt den Rückschluss, dass die Wohnung versteckte Mängel haben könnte.

8. Steuerliche Vorteile missachten

Für Immobilien gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Nach 10 Jahren dürfen Sie Ihre Wohnung steuerfrei veräußern. Die Steuer können Sie umgehen, indem Sie das Wohnobjekt mindestens zwei Jahre vorher und im Jahr der Verkaufs selber nutzen.

Es bestehen zahlreiche Absetzungsmöglichkeiten. Das macht eine Wohnung kaufen und vermieten attraktiv. So lassen sich Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Steuerberatung in die Steuererklärung eintragen. Kleinere Anschaffungen von bis zu 800 Euro (seit 2018) können Sie ebenfalls sofort steuerlich geltend machen. Größere Investments sind über einen längeren Zeitraum abzuschreiben.

Tipp: Besonders lukrativ ist die steuerliche Absetzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Dazu zählen auch die Kreditzinsen. Liegt das Baujahr der Immobilie beim 31. Dezember 1924 oder älter, können Sie jährlich 2,5 % für 40 Jahre absetzen. Neuere Objekte sind 50 Jahre mit jeweils 2 % geltend zu machen.

Bei den Reparaturkosten lauert eine Falle. Im Normalfall können sie innerhalb von 1-5 Jahren abgeschrieben werden. Zusammen dürfen sie höchstens 15 % gemessen an der Kaufsumme betragen.

Liegen die Ausgaben für Instandsetzungen bei z. Bsp. 16 % (16.000 Euro bei einer Wohnung für 100.000 Euro), werden sie zu den Anschaffungskosten addiert. Dann gilt die eben erwähnte Abschreibung von 2 oder 2,5 %, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten.

9. Unvorteilhafte Besichtigung

Möchten Sie eine Wohnung kaufen und vermieten? Dann sollten Sie möglichst strategisch vorgehen. Setzen Sie die Besichtigung zur Mittagszeit an. Bei Tageslicht ist jedes Wohnobjekt schöner anzusehen. Zudem sollten Sie die Räume fein herausputzen. Holen Sie das Maximum aus jedem Zimmer heraus.

Stellen Sie Pflanzen auf und lüften Sie die Räume. Beseitigen Sie hässliche Wandflecken mit ein wenig Farbe. Hängen Sie ein neutrales Bild auf, um den Raum einladender zu machen. Die meisten Mieter entscheiden nach emotionalen Kriterien. Wer sich in einer Wohnung wohlfühlt, hat meist Interesse an einem Einzug.

Zudem zahlen solche Personen einen höheren Mietpreis. Daher sollten Sie allzu persönliche Gegenstände entfernen.

Ein Bild aus Ihrem letzten Urlaub hat nichts auf dem Küchentisch verloren. Der Mieter soll sich die Zimmer in seinen Gedanken einrichten. Fremde Erinnerungen sind hierbei keine Hilfe.

Generell sind eher kleinere Gruppen zu empfehlen. Manche Eigentümer organisieren Massenbesichtigungen mit über 20 Interessenten. Das mag zeitsparend sein, doch Sie lernen keinen potenziellen Mieter wirklich kennen.

Nach einem 15-minütigen Gespräch können Sie besser abschätzen, ob der Interessent zu Ihrer Wohnung passt. Führen Sie lieber mehrere kurze Besichtigungen durch.

Tipp: Die Mieterselbstauskunft hilft Ihnen bei einer Vorauswahl der Kandidaten. Es erscheinen nur Bewerber zum Vorstellungsgespräch, die auch tatsächlich als Mieter infrage kommen.

10. Fehler rund um den Mietvertrag

Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Absprachen. Legen Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten. Dazu zählen Renovierungen, mögliche Untermieter und die Höhe der Kaution.

Der Mietvertrag sollte die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. Viele Vermieter nutzen Standard-Mietverträge, die zahlreiche Fehler enthalten. So ist in manchen Verträgen die Pflicht zur Streichung der Wände festgelegt. Doch das dürfen Sie nicht vom Mieter verlangen.

Schließlich kann er nach einem Jahr wieder ausziehen. Dann wäre es unfair, wenn er die komplette Wohnung neu streichen müsste. Bei einer unwirksamen Klausel gelten die gesetzlichen Vorgaben. Diese sind klar zum Vorteil des Mieters ausgelegt.

Tipp: Nutzen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag wie den von Immoverkauf24. Alternativ beauftragen Sie einen Makler mit der Ausarbeitung eines Vertrags. Allerdings fallen hierfür zusätzliche Kosten an.

Prüfen Sie nach, ob der Mietvertrag zu Ihnen passt. Es existieren nämlich verschiedene Arten von Mietverträgen. Ich habe Ihnen eine kleine Liste an Verträgen erstellt:

  • Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag, der z. Bsp. auf 12 Monate erstellt wird)
  • unbefristeter Mietvertrag (klassische Variante zur Langzeitvermietung)
  • Untermietvertrag (ein Mieter möchte einen Teil oder die ganze Wohnung an Dritte vermieten)
  • Indexmietvertrag (die Miete kann jährlich anhand des Preisindex vom Statistischen Bundesamt erhöht werden)
  • Staffelmietvertrag (als Vermieter legen Sie die künftigen Mieterhöhungen beim Vertragsschluss fest)
  • Wohnrecht auf Lebenszeit (dieses Recht ist vor allem bei Zwangsversteigerungen interessant, da z.Bsp. Dritte über Wohn- und Wegerechte verfügen können)

Fügen Sie dem Mietvertrag eine Hausordnung mit klaren Vorschriften bei. Damit können Sie Ärger zwischen den Mietern effektiv vermeiden.

Es gibt ein klares Vertragswerk, an das sich jeder Bewohner zu halten hat. In der Hausordnung sollten wichtige Punkte wie Ruhezeiten, Putz- und Kehrpflichten sowie die Gartennutzung festgelegt sein. Beschwert sich ein Mieter, können Sie ihn auf die Vorschriften verweisen.

Beim Einzug und Auszug sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen. Dort sind alle Schäden hinsichtlich der Wohnung enthalten.

Das Dokument dient zur Beweissicherung. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten, kann der Mieter teure Schäden verursachen. Ohne Beweis müssen Sie eine Reparatur aus eigener Tasche bezahlen. Mit dem Übergabeprotokoll können Sie den Mieter zur Kasse bitten.

Fazit: Erfolg mit Immobilien ist planbar

Mit den oberen Tipps werden Sie zum Immo-Experten. Vermeiden Sie diese gängigen Fehler, sobald Sie eine Wohnung kaufen und vermieten. Lernen Sie aus der Herangehensweise der Profis. Gehen Sie das Wohn-Investment strukturiert und strategisch an. Dann klappt es auch mit einer hohen Rendite. Die Immobilie wird Ihnen sogar im Alter ein passives Einkommen liefern.

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