Wohnung vermieten Steuer Rechner – so viel zahlt der Staat bei Ihrer Immobilie mit

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Eine Wohnung ist eine attraktive Kapitalanlage. Im Alter profitieren Sie von zusätzlichen Einnahmen. Doch Sie müssen nicht so lange warten: Bereits heute verteilt das Finanzamt lukrative Geldgeschenke! Ob Makler, Leerstand oder Sanierung, es gibt viele Wege, um Steuern zu sparen. In diesem Wohnung vermieten Steuer Rechner erfahren Sie die besten Methoden.

Grundlagen zur Steuererklärung

Eine vermietete Wohnung zählt als steuerpflichtiges Einkommen. Die exakten Einkünfte müssen Sie dem Finanzamt melden. In der Regel stammt das Geld aus der Vermietung einer privaten Eigentumswohnung.

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Manche Eigentümer bauen ihren Keller zu einer Souterrain-Wohnung um. Dann wohnt der Mieter in Ihrem Haus. Vor allem in begehrten Regionen lassen sich mit einzeln vermieteten Zimmern hohe Einnahmen erzielen.

Hier gehören Studenten zu einer beliebten Zielgruppe. Eine weitere Option ist die Untervermietung Ihrer Wohnung. Besitzen Sie eine Ferienwohnung, können Sie über das Jahr weitere Einkünfte generieren.

Das sind ganz schön viele Einnahmequellen! Leider müssen Sie das Finanzamt an diesen Einkünften beteiligen. In erster Linie kommt es auf das sonstige Einkommen an.

Info: In Deutschland gilt ein Grundfreibetrag von 9.000 Euro (2018). Im Jahr 2019 steigt diese Summe auf 9.168 Euro an. Für 2020 sind es dann 9.408 Euro. Bis zu dieser Summe müssen Sie keine Einkommensteuer bezahlen.

Zusätzlich kommt der Kinderfreibetrag von 7.428 Euro (2018) pro Kind hinzu. In den Folgejahren gelten 7.620 Euro (2019) und 7.812 Euro (2020) als steuerliche Freiwerte.

Besitzen Sie eine Immobilie, aber gehen keiner beruflichen Tätigkeit nach, müssen Sie für Mieteinnahmen bis 9.000 Euro (für 2018) keine Steuern bezahlen. Das ergibt sich aus dem Wohnung vermieten Steuer Rechner. Kündigen Sie Ihren Job, weil Sie sich eine längere Auszeit gönnen möchten, ist der Grundfreibetrag sehr interessant.

Das sogenannte Sabbatical gewinnt eine immer höhere Bedeutung.

Der Arbeitnehmer nimmt sich einen langfristigen Sonderurlaub von 12-24 Monaten. Während dieser Zeitspanne wird er nur geringfügig vergütet. Hier stellt eine vermietete Wohnung ein wichtiges Zusatzeinkommen dar. Durch den Grundfreibetrag fallen kaum Steuern an.

Mieteinnahmen: Wie viel erhält das Finanzamt?

Generell wird jeder überschüssige Euro mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Einkommensteuer liegt zwischen 14 und 45 Prozent. Zusätzlich kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 % (gemessen an der Einkommensteuer) hinzu. Wer sich in der Kirche befindet, zahlt eine Kirchensteuer von 8 bis 9 Prozent.

Grob könnte man sagen, dass 9.000 Euro (Grundfreibetrag) auf 12 Monate verteilt 750 Euro sind. Erzielen Sie sonst keine Einkünfte, darf die Kaltmiete bei 750 Euro im Monat liegen. Das ist aber nur eine einfache Milchmädchenrechnung. Der Wohnung vermieten Steuer Rechner bietet Ihnen ein deutlich höheres Einsparpotenzial.

Tipp: Manche Eigentümer oder Mieter vermieten ihre Wohnung kurzfristig über Airbnb. Das lohnt sich bereits ab einem 2-wöchigen Urlaub.

Besonders bei Studenten ist die Zwischenmiete während den Semesterferien sehr beliebt. Aus juristischer Sicht gilt eine Freigrenze bis 520 Euro. Somit können Sie Ihre Wohnung auch für ein kürzeres Event wie das Oktoberfest vermieten. Am Wochenende ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen enorm.

Höhere Einkünfte müssen Sie in der Anlage V angeben. Von Ihren Einnahmen können Sie die Kosten für die Vermittlungsplattform (z. Bsp. Airbnb oder Booking.com), die Reinigungskosten und weitere Nebenkosten abziehen.

Kommen wir wieder zu normal vermieteten Wohnungen. Auch hier bestehen Einsparmöglichkeiten, wie es der Wohnung vermieten Steuer Rechner zeigt. Um die Steuerlast zu verringern, müssen Sie Ihre Ausgaben angeben.

So versteuern Sie Ihre Mieteinkünfte

Ich habe bereits die Anlage V in Bezug auf Airbnb angesprochen. Dort werden alle Mieteinnahmen eingetragen. Ob kurzfristige Vermietung oder langfristiger Mietvertrag, hier kommt alles rein. Das sagt auch der Wohnung vermieten Steuer Rechner!

Info: Die Anlage V wird vom Bundesfinanzministerium (BMF) ausgegeben. Das Dokument füllen Sie aus, wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

Im Normalfall versteuern Sie die Einnahmen, sobald sie auf Ihrem Konto eingetroffen sind. Zahlt der Mieter nicht, müssen Sie keine Vorleistung tätigen. Trifft die Miete für November 2018 erst im März 2019 ein, wird dieses Geld in die Steuererklärung 2019 eingetragen.

Eine Ausnahme gilt für regelmäßige Mieteinkünfte zum Jahresende. Zwischen 22. Dezember und 10. Januar erfolgt die Zuordnung zum wirtschaftlichen Kalenderjahr.

Beispiel: Der Mieter bezahlt die Miete für Dezember 2018 am 8. Januar 2019. Dann gehören diese Einnahmen in die Steuererklärung 2018.

Überweist er die ausstehende Miete am 24. Januar, müssen Sie die Einkünfte 2019 versteuern. Diese Regel sollten Sie beim Wohnung vermieten Steuer Rechner beachten.

Wenn Sie mit der Miete einen Gewinn erzielen, fallen womöglich Steuern an. Daher sollten Sie die Einkünfte senken, um weniger bezahlen zu müssen. Es ist sogar ein Verlust möglich, sofern die Ausgaben die Einnahmen übersteigen.

Diesen können Sie anderen Einnahmequellen entgegenstellen. Erzielen Sie mit Aktien hohe Gewinne, lässt sich der Ertrag durch Verluste von Mieteinkünften verrechnen. Aber wie ist das möglich? Schließlich wandert die Miete jeden Monat aufs Girokonto!

Mieteinnahmen effektiv senken: Wohnung vermieten Steuer Rechner

Nehmen wir an, die Kaltmiete liegt bei 600 Euro. Der Mieter überweist Ihnen dieses Geld. Unter dem Strich verdienen Sie jedoch keine 600 Euro. Eine Immobilie verursacht einmalige und laufende Nebenkosten.

Diese werden vom Gesetzgeber als nicht umlegbare Nebenkosten bezeichnet. Das bedeutet: Die Ausgaben lassen sich nicht auf den Mieter abwälzen. Als Vermieter müssen Sie für diese Kosten aufkommen.

Solche Ausgaben werden als Werbungskosten bezeichnet. Darunter versteht das Finanzamt steuerlich absetzbare Aufwendungen. Diese müssen direkt mit der Mietwohnung zu tun haben. Dazu zählen Beschaffung, Instandhaltung und Sicherung des Wohnobjekts.

Der Gesetzgeber wendet das Zu- und Abflussprinzip an. Ein Beispiel habe ich mit dem wirtschaftlichen Kalenderjahr bereits genannt.

Es kommt darauf an, wann das Geld tatsächlich auf dem Girokonto eintrifft. Das gilt auch für Ihre Ausgaben. Bezahlen Sie den neuen Wasserhahn am 18. August 2018, gehört dieser Kostenpunkt in die Steuererklärung von 2018.

Info: Kleinere Ausgaben von bis zu 800 Euro (seit 2018) dürfen Sie mit den Mieteinnahmen verrechnen. Darunter versteht man mitvermietete Sachgüter wie eine Geschirrspülmaschine.

Für das Steuerjahr 2017 gilt noch die alte Grenze von 410 Euro. Das Geld wird sofort von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Anders sieht es bei teureren Anschaffungen aus. Die Ausgaben werden über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt.

Das Finanzamt spricht von einer Abschreibung. Eine Einbauküche ist ein gutes Beispiel. Der Gesetzgeber hat die Regeln zur Abschreibung konkret festgelegt.

Im Streitfall müssen Sie die Ausgaben nachweisen. Dafür benötigen Sie die Rechnung des Verkäufers. Heften Sie daher alle Belege in einem Ordner ab, sollte der Finanzbeamte auf einen Nachweis bestehen.

Kommen wir nun zu den konkreten Einsparmöglichkeiten. Die Vorschläge basieren auf meinem Wohnung vermieten Steuer Rechner. Folgende Kosten können Sie mit Ihren Mieteinnahmen verrechnen. Das sind die steuerlich absetzbaren Ausgaben im Überblick!

1. Erwerb der Immobilie

Nur wenige Eigentümer können die Wohnung in bar bezahlen. In der Regel ist ein Darlehen notwendig. Dafür berechnet die Bank einen bestimmten Zinssatz. Schließlich möchte das Kreditinstitut auch etwas verdienen.

Als Sicherheit wird das Wohnobjekt hinterlegt. Die gute Nachricht: Das Finanzamt sieht die Zinsen als Werbungskosten an. Damit lassen sie sich vollständig von der Steuer absetzen.

Die Anschaffungskosten nehmen beim Wohnung vermieten Steuer Rechner eine elementare Rolle ein. Da es sich um einen größeren Kostenblock handelt, ist eine steuerliche Abschreibung besonders attraktiv. Der Gesetzgeber hat die genaue Höhe in der sogenannte Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) in § 7 Abs. 4 EStG festgelegt.

Es kommt es auf das Baujahr an:

  • 31. Dezember 1924 oder älter: 2,5 % pro Jahr
  • ab dem 1. Januar 1925: 2 % im Jahr für 50 Jahre

Der prozentuale Wert basiert auf den Anschaffungskosten Ihrer Immobilie. Das besagt der Wohnung vermieten Steuer Rechner. Zu diesen Ausgaben zählen die Kosten für Grundstück und Gebäude.

Doch es kommen noch die Anschaffungsnebenkosten hinzu. Dies sind z. Bsp. die Kosten für Grundbuch und Notar. Obendrein können Sie die Maklergebühr bei einer Vermietung steuerlich absetzen.

2. Vermietung

Einige Vermieter setzen auf möblierte Wohnungen. Für Studenten stellen solche Immobilien eine interessante Option dar. Zudem können Sie einen höheren Mietpreis verlangen. Einzüge und Auszüge gestalten sich ebenfalls einfacher. Das komplette Inventar lässt sich von der Steuer abziehen.

Denken Sie an die Grenze von 800 Euro: Diese Ausgaben können Sie sofort mit dem Mietgewinn verrechnen. Höhere Investments sind über mehrere Jahre abzuschreiben. Das gibt der Wohnung vermieten Steuer Rechner vor.

Tipp: Ob Anzeige in der Zeitung oder Inserat im Internet, jegliche Werbemaßnahmen gehören in die Steuererklärung. Das Finanzamt unterstützt Ihre Suche mit der steuerlichen Absetzung.

Manche Eigentümer richten ein spezielles Konto für ihre Mieter ein. Anfallende Kontoführungsgebühren dürfen Sie steuerlich geltend machen.

Es klappt nicht mit der Vermietung? Hier bietet Ihnen der Wohnung vermieten Steuer Rechner einen finanziellen Ausgleich. Bei einem Leerstand fallen doppelte Ausgaben an.

Zum einen entgehen Ihnen mögliche Mieteinnahmen, zum anderen müssen Sie für die Nebenkosten wie Grundsteuer, Strom und Zinsen aufkommen. Solche Ausgaben lassen sich als Werbungskosten absetzen.

Dafür muss der Vermieter fleißig nach einem neuen Mieter suchen. Ein kleiner Facebook-Eintrag reicht nicht aus. Schalten Sie einige Zeitungsanzeigen und beauftragen Sie einen Makler. Helfen diese Maßnahmen nicht weiter, müssen Sie den Mietpreis senken oder die Wohnung durch einen Umbau aufwerten.

Zwei Jahre später ist noch kein Nachmieter gefunden. Was sagt uns der Wohnung vermieten Steuer Rechner? In diesem Fall prüft das Finanzamt nach, ob Sie sich ausreichend bemühen.

Hier können Sie die Immobilie mit neuen Möbeln ausstatten. Eine weitere Zeitungsanzeige wird dann nicht mehr akzeptiert. Der Eigentümer muss bei schwer vermietbaren Objekten viel Energie investieren.

3. Laufende Kosten

Eine Immobilie verursacht folgende Nebenkosten:

  • Aufzug
  • Gartenpflege
  • Hausmeister
  • Heizung
  • Kabelanschluss
  • Kanalpflege
  • Müllabfuhr
  • Schornsteinfeger
  • Straßenreinigung
  • Strom
  • Versicherungen
  • Wasser
  • Winterdienst

Ich habe eine tolle Nachricht. Diese Ausgaben können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Bitte beachten Sie, dass die eigene Arbeitsleistung nicht angerechnet wird. Übernehmen Sie die Gartenpflege, dürfen Sie nur die Geräte inklusive der Anfahrt absetzen. Wie viele Stunden Sie beschäftigt sind, spielt für das Finanzamt keine Rolle.

4. Streitfragen

Manchmal lohnt es sich, den Mieter zu einem vorzeitigen Auszug zu überreden. Dann fällt jedoch eine Auszugsprämie an. Sonst lässt sich kaum ein Mieter darauf ein.

Möchten Sie die Wohnung verkaufen, kann eine schnelle Kündigung notwendig sein. Der neue Eigentümer möchte das Wohnobjekt sofort bewohnen.

Dann dürfen Sie die Abfindung mit dem Veräußerungsgewinn der Immobilie verrechnen. Das sagt uns der Wohnung vermieten Steuer Rechner. Eine weitere Situation kann eine Modernisierung sein. Danach dürfen Sie nämlich eine höhere Miete verlangen. Hier wird die Auszugsprämie zu den Werbungskosten addiert.

Nicht immer lassen sich Streitfragen per Handschlag klären. Manche Mieter ignorieren den Eigentümer. Eine anwaltliche Aufforderung hat aber einen anderen Stellenwert. Der Mieter reagiert sofort darauf. Die Ausgaben für Gericht, Gutachter und Rechtsanwalt gelten als steuerlich absetzbare Werbungskosten.

5. Sonstige Ausgaben

Wer gut informiert ist, trifft schlaue Entscheidungen. Das sagt auch der Wohnung vermieten Steuer Rechner. Deshalb möchte ich Haus und Grund sowie den Vermieterverein als Infoquelle empfehlen. Beide Verbände veröffentlichen regelmäßig Zeitschriften mit aktuellen Neuigkeiten. Dafür fällt ein Mitgliedsbeitrag an. Diese Kosten lassen sich in die Steuererklärung eintragen.

Gelegentlich ist ein Hausbesuch notwendig. Das ist der Fall, wenn Sie einen Nachmieter suchen oder eine Renovierung durchführen.

Kommen Sie mit Ihrem eigenen Fahrzeug, dürfen Sie für jeden Kilometer 0,30 Euro von der Steuer abziehen. Es ist ein Meeting mit dem Mieter erforderlich? Der Staat beteiligt sich beim Gespräch zu 70 % an den Bewirtungskosten.

Alle paar Jahre steht eine Sanierung an. Die gute Nachricht: Beträge unter 4.000 Euro können Sie im selben Kalenderjahr geltend machen. Höhere Summen sind über einen längeren Zeitraum abzuschreiben. Denken Sie daran, wenn Sie den Wohnung vermieten Steuer Rechner nutzen.

Reparaturkosten können Sie steuerlich absetzen. Dazu zählt eine defekte Toilette oder ein kaputter Geschirrspüler. Der Vermieter muss für solche Ausgaben aufkommen. Dafür können Sie die Kosten dem Finanzamt vorlegen.

Es ist eine vollständige Abschreibung der Renovierung möglich. Bewahren Sie unbedingt die Rechnung vom Handwerker auf. Doch es existiert eine wichtige Einschränkung: Übersteigen die Reparaturkosten den Kaufpreis um über 15 %, ist keine sofortige Abschreibung mehr möglich. Dann wird die Summe über 50 Jahre zu jeweils 2 % aufgeteilt.

Fazit: Das Finanzamt bietet reichlich Einsparpotenzial

Nutzen Sie die steuerliche Absetzung, um Ihre jährliche Steuerlast zu senken. Der Wohnung vermieten Steuer Rechner hilft Ihnen weiter. Gehen Sie die oberen Punkte der Reihe nach durch, um mögliches Einsparpotenzial zu erkennen.

Beauftragen Sie einen Steuerberater, sollte das Ihnen zu kompliziert sein. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, da Sie sich sonst bares Geld entgehen lassen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrer nächsten Steuererklärung!

 

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